「預售屋讓渡/ 買賣」 (基本概念)
預售屋買賣（權利讓渡）應注意之細節、流程及稅費
免責聲明：文章僅為案例分享，非流程及步驟教學；實際案件辦理方式，請依個案洽地政士或專業人員。
最後更新日期：115年7月
一、預售屋可以換約轉售嗎？
《平均地權條例》有關預售屋及新建成屋買賣契約讓與或轉售的限制， 已自民國112年7月1日（2023年7月1日）施行。 預售屋是否可以換約轉售，首先應確認原買受人取得預售屋買賣契約的日期。
一、民國112年6月30日以前取得：
原則上不受112年7月1日施行之預售屋轉售限制影響，
仍可依原買賣契約及建設公司的換約規定辦理。
二、民國112年7月1日以後取得：
原則上不得讓與或轉售
；
但符合法定親屬間讓與、繼承或其他特殊情形者，
得依規定直接辦理，或向直轄市、縣（市）主管機關申請核准後辦理。
二、預售屋轉讓規定（適用於民國112年7月1日以後取得者）
自民國112年7月1日起，買受人簽訂預售屋或新建成屋買賣契約後， 原則上不得將該買賣契約讓與或轉售予第三人； 但符合法定例外情形者，仍得依規定辦理。
1. 原則：不得讓與或轉售
預售屋或新建成屋買賣契約簽訂後， 買受人原則上不得將契約讓與或轉售予第三人 ， 且建商也不得同意或協助辦理換約。
只有符合下列法定例外情形時，才可以直接辦理， 或經主管機關審查核准後辦理。
2. 例外：不須申請核准，即可辦理
符合下列情形之一者， 不須事先向主管機關申請核准 ：
- 買受人將契約讓與或轉售予其 配偶、直系血親或二親等內旁系血親。
- 買受人死亡後，由繼承人依法承受預售屋或新建成屋買賣契約。
- 法人因合併、分割、概括承受或依法改制， 由其他法人承受相關權利義務。
- 法人依法解散、清算或廢止後， 因剩餘財產歸屬而辦理契約移轉。
3. 例外：須經主管機關審查核准
買受人因特殊情形無法繼續履行契約，符合下列原因之一者， 得檢附相關證明文件，向預售屋或新建成屋所在地的 直轄市、縣（市）主管機關申請核准 ：
- 買受人非自願離職，且超過6個月仍未就業， 因而無力繼續繳納價款。
- 買受人或其家庭成員罹患重大傷病或特定病症， 須接受6個月以上全日照顧。
- 買受人或其家庭成員所有的房屋因災害毀損， 致無法居住而須另行租屋。
- 買受人或其家庭成員發生意外事故， 導致第三人死亡，或造成第三人重傷而須接受6個月以上全日照顧。
- 原買受人死亡，其繼承人承受買賣契約後， 因無意繼續持有而申請讓與或轉售。
- 預售屋或新建成屋的共同買受人間， 因故申請將契約讓與或轉售予其他共同買受人。
三、預售屋換約流程
買賣雙方先確認預售屋棟別、面積、車位、建築時程等基本資料，再確認賣方「已支付價款+轉售獲利價差」之金額、後續有無待付款(若有，其金額及日期)，賣方有無向建商申請客變(工程變更設計)及客變款項是否已支付。
註：賣方向建商確認是否可「換約」及所需時間。
買賣雙方簽立「預售屋權利買賣契約暨價款託管申請書(私契)」，約定「簽約款」及「換約款」金額及日期；契約書內會備註最遲_月_日前需至建設公司辦理換約。
註：賣方需於簽訂私契日起之30日內，向國稅局申報房地合一稅。
買方依合約將「簽約款」及「換約款」匯入價金信託專戶內。款項匯入後履保會發簡訊通知買賣雙方，待款項全數匯入後才至建設公司辦理預售屋「換約」手續。
買賣雙方至建設公司辦理換約手續，預售屋相關權利義務移轉於買方(受讓人)，賣方(讓與人)把與建商簽定之原預售屋買賣合約、工程變更設計等文件轉交於買方(受讓人)。
註：因賣方需申報房地合一稅，相關文件移交買方前，需先影印留底。
『換約完成』，買賣雙方簽署價金信託結案單，將專戶內款項匯至賣方帳號。
賣方檢附預售屋「買」及「賣(讓渡)」的合約書及相關資料，向戶籍所在地之國稅局申報房地合一稅。
四、預售屋權利讓渡相關稅費
五、預售屋權利讓渡契約(私契-履保合約)
六、預售屋權利讓渡契約(私契-建商換約)
七、賣方申報預售屋房地合一稅
預售屋尚未完工，通常尚未取得使用執照及建物所有權狀， 因此讓與預售屋買賣契約時，不會辦理建物所有權移轉登記； 但賣方仍應依規定申報房地合一稅。
1. 申報期限：交易日次日起30日內
預售屋交易日，原則上以 訂定預售屋權利讓與買賣契約之日 認定，並應自交易日次日起算30日內完成申報及繳納。
因此，不宜等到建設公司完成換約後才開始計算申報期限。 買賣雙方如先簽訂私契或價金履約保證契約， 應立即確認該契約是否已成立預售屋權利讓與交易。
2. 申報機關及應備文件
| 申報機關 | 原則上向賣方申報時戶籍所在地的國稅局辦理。 |
|---|---|
| 申報期限 | 自預售屋讓渡簽訂日次日起算30日內。 |
| 買入文件 | 原預售屋買賣契約、付款明細、已付款發票(或匯款紀錄)等。 |
| 賣出文件 | 預售屋權利讓與契約、價金履約保證文件(或收款紀錄)、 建商換約文件等。 |
| 費用證明 | 仲介費、履約保證費、代書費、建商換約手續費。 |
3. 預售屋房地合一稅率
| 常見稅率 | 預售屋通常持有未滿五年，故稅率多為45%或35%。 |
|---|---|
| 2年以內 | 45% |
| 超過2年，未逾5年 | 35% |
| 超過5年，未逾10年 | 20% |
法規及申報方式可能因個案身分、交易日期與法令修正而不同， 實際仍應以財政部及國稅局核定結果為準。
預售屋轉售相關法規
預售屋買賣契約能否讓與或轉售，應依取得日期、讓與原因及個案條件判斷。 以下整理與預售屋換約相關的法規。
-
平均地權條例
全國法規資料庫
預售屋及新建成屋買賣契約讓與、轉售限制的主要法律依據。 可參考有關預售屋買賣契約讓與或轉售之規定。
-
預售屋及新建成屋買賣契約讓與或轉售審核辦法
全國法規資料庫
規定特殊情形申請讓與或轉售的資格、申請程序、 應備文件、審查方式及戶數限制。
-
預售屋及新建成屋買賣契約得讓與或轉售情形
說明哪些親屬間移轉、繼承或其他法定情形， 可以直接辦理或須先經主管機關核准。
-
預售屋交易所得稅申報流程及應備文件
說明預售屋交易的房地合一稅申報期限、申報機關及應檢附文件。
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