二親等買賣＋ 實務案例
二親等親屬之買賣，除了一般買賣流程外，還須向國稅局申報金流…等等。
免責聲明：文章僅為案例分享，非流程及步驟教學；實際案件辦理方式，請依個案洽地政士或專業人員。
最後更新日期：115年7月
二親等以內親屬間的不動產買賣；依《遺產及贈與稅法第５條》之規定，原則上先以「贈與」論，買賣雙方須提出實際支付價款及資金來源等證明，經國稅局審認買賣屬實後，才能依「買賣」方式辦理後續移轉。
- 合理成交價格(可低於市價)，並簽訂買賣契約書(私契)。
- 買方須以自有資金作為自備款，實際付款，並完整保留金流。
- 買方如需貸款，國稅局會審核日後房貸的還款能力。
一、淺談二親等買賣
買賣就是買賣，為什麼還要特別區分「二親等買賣」？
原因在於，二親等以內親屬間的財產買賣，依《遺產及贈與稅法 》規定，原則上先以贈與論；除非買賣雙方能提出確實支付價款的證明，並證明價款不是由出賣人貸與，或由出賣人提供擔保向他人借得。
財產之移動，具有下列情形之一者，以贈與論，依本法規定課徵贈與稅：
- 在請求權時效內無償免除或承擔債務者。
- 以顯著不相當之代價讓與財產、免除或承擔債務者，其差額部分。
- 以自己的資金，無償為他人購置財產者。
- 因顯著不相當的代價，出資為他人購置財產者，其出資與代價的差額部分。
- 限制行為能力人或無行為能力人購置財產，但無法證明款項屬於購買人所有者。
- 二親等以內親屬間財產之買賣；但能提出已支付價款的確實證明，且該價款不是由出賣人貸與或提供擔保向他人借得者，不在此限。
（一）國稅局會審查哪些資料？
例如:兒子向父親購買不動產，在尚未提出完整證明前，依法原則上會先以贈與論。
常見審查資料
- 買賣契約書(私契)、地政買賣契約書(公契)。
- 土地增值稅、契稅等稅單。
- 買方自備款的資金來源、買賣雙方收付款存摺明細。
- 買方若須貸款，買方薪資等其他財力資料，審核是否具備房貸還款能力。
- 買方若須貸款，所得稅申報資料。
- 國稅局申請書、貸款切結書或金流說明書等。
- 列管賣方存摺，確認賣方無以不正當方式將資金偷偷返還予買方。
※國稅局審查實際金流及相關資料後，如認定買賣屬實，會核發「非屬贈與財產同意移轉證明書」，辦理所有權移轉登記時，須檢附此證明書予地政機關。
提醒：銀行貸款核准，不代表國稅局「二親等買賣」審核會通過。兩者審查目的及角度不同。
（二）為什麼國稅局要查核買賣金流？
一般坊間的不動產買賣，國稅局不會在移轉前審查買賣雙方的價金來源；因若買方未依約按期付款，賣方催繳的存證信函、律師函通知就寄出了。但二親等以內親屬間買賣，避免「買方未依約付款、或資金回流予買方」，造成稅捐損失，故原則上先以贈與論，因此須提出完整金流證明予國稅局審核。
即使買方將價金匯入賣方帳戶，如賣方事後再以不正當方式將款項返還買方，國稅局仍可能依實際資金流向，重新認定交易屬於「假買賣、真贈與」。
注意：買賣價金應透過金融機構匯款，避免以現金交付，並保存匯款單、存摺明細、資金來源等紀錄。
（三）「二親等買賣」與「贈與」有何差異？
親屬間選擇以「買賣」或「贈與」方式移轉不動產，除了當下應負擔的稅費有差異外，也會影響受讓人日後出售不動產時的房地合一稅取得成本認定。
如以「贈與」方式取得不動產，日後出售時的取得成本，以受贈時的「土地公告現值總額＋房屋評定現值」來認定，通常遠低於市價。
舉例：市價1000萬的不動產，政府的房地公告現值可能僅約300~400萬。
- 若賣方符合土地增值稅「自用」規定，得申請自用稅率核課土增稅。
- 日後不動產出售時，依購入時「買賣成交價」認定取得成本。
- 買賣雙方須提出實際收付款之金流。
- 買方須提供自備款來源、貸款還款能力。
- 成交價過低或資金事後回流，可能被認定為贈與行為。
- 因須向國稅局申報審核，買賣流程時間較一般案件長。
二、「二親等買賣」成交價可以低於市價嗎？
可以。親屬間買賣，成交價通常會較市價低(例如:6、7、8、9折都有)；但成交價不能低於「土地公告現值＋房屋評定現值」，不然差額會被認定是以「顯著不相當代價」出售，而有贈與之行為？
簽約前應先評估
- 應先確認「土地公告現值＋房屋評定現值」，並評估成交價格是否合理。
- 成交價格若低於「土地公告現值＋房屋評定現值」，差額可能被認定為贈與；除非能提出附近相同或類似交易價格、法院拍定價格或其他客觀資料，證明市價確實低於「土地公告現值+房屋評定現值」，仍可檢附資料供國稅局個案審認。
- 買方如須貸款時，薪資是否為報稅收入、薪資是否匯入存摺(或領現金)等，初步評估日後房貸的還款能力。
財政部函令：民國 90 年 11 月 07 日 台財稅字第0900457029號-土地市價低於公告現值按市價出售免課贈與稅
實價登錄：若親屬間買賣成交價遠低於市價，實價登錄時會註記為「親友、員工或其他特殊關係間之交易」。
成交價格太低，不一定對買方有利
二親等買賣的成交價格不要低於「土地公告現值＋房屋定現值」，原則上國稅局不會有異議。因買方日後不動產出售時須繳納房地合一稅，取得成本較低，反而會增加日後房地合一稅之稅負。
- 買方一年內是否有增貸需求？(若一年內有增貸需求，成交價會影響可增貸的額度。)
- 不動產日後是否由繼承人繼承？或可能會出售？(取得成本認定不同)
- 買方預計自用及持有不動產的時間是否會超過六年？符合房地合一稅自用，４００萬免稅額。
- 不動產日後出售時，是否兩年內會再購屋？(符合重購退稅）
三、銀行貸款已核准，國稅局仍可能不核准？
實務上可能發生買方已取得銀行貸款核准，甚至已完成對保，但國稅局仍認為買方無還款能力、遲遲未核發「非屬贈與財產同意移轉證明」？但銀行貸款確實都已核准了啊！！
原因在於，銀行與國稅局的審查目的並不相同。
- 不動產鑑價金額(擔保品價值)。
- 借款人收入、信用狀況；收支比及負債情形。
- 財力或信用不足，增提保證人(例如:父親、母親、兄弟姊妹)。
- 自備款是否確實為買方自有之資金。
- 貸款金額vs買方收入：買方自己是否有能力負擔後續貸款。
- 若買方還款能力不足，不得由父母親、兄弟姊妹作為保證。
- 若買方為家庭主婦，可自行主張夫妻收入合併計算。
結論：銀行貸款核貸，不等於國稅局必然核准。國稅局審核「還款能力」比銀行還嚴格，國稅局原則上以「本人」為主，頂多加計「配偶」收入。
四、二親等買賣，自備款不足怎麼辦？
二親等買賣如須向銀行申請貸款，買方通常仍須準備2~3成自備款；但若自備款不足(或無自備款)，因無法檢附買賣金流予國稅局審核，而無法進行？ 。
「自備款」可於贈與稅免稅額度內，主張為「視同贈與」或「債務免除」；買方即不需支付該全部自備款(或部分自備款)。
部分自備款，視同贈與
- 例如：父親出售房屋予兒子，成交價1500萬(自備款300萬、銀行貸款1200萬)；若自備款240萬視同為父親之贈與，兒子僅須支付60萬予父親；銀行貸款1200萬待銀行撥款後再補金流予國稅局。
- 贈與人每人每年度之贈與稅免稅額為244萬元 (若當年未使用，隔年重新起算，不累計)。
辦理前應注意
- 部分自備款為視同贈與(或債務免除)，會備註在買賣合約或附件內，應仍須向國稅局完整申報。
- 部分銀行會審核自備款金流，部分銀行不接受自備款金流不完整的貸款案件。
- 如土地增值稅欲申請自用稅率，另外與承辦地政士討論及確認。
五、何謂「三角移轉」？
所謂「三角移轉」，通常是指父母不直接將不動產移轉予子女，而是先移轉給非二親等的第三人，再由第三人移轉給子女。
如兩次交易均有真實買賣契約、實際支付價款及合理商業目的，仍應依個案事實判斷；但若實際沒有價金流動，只是藉由第三人迂迴移轉，以規避二親等買賣的贈與稅審查，即具有高度法律及稅務風險。
「三角移轉」無實際金流的可能風險
- 被國稅局依實質課稅原則重新認定為贈與。
- 補徵贈與稅及相關利息、罰鍰。
- 實價登錄內容不實的行政責任。
- 如有製作不實契約、提供不實資料或詐貸情形，可能另涉及刑事責任。
- 故意以詐術或其他不正當方法逃漏稅捐者，可能涉及稅捐稽徵法的刑事責任。
本文立場：沒有實際買賣金流的迂迴方式移轉不動產。親屬間如有資產移轉需求，應依真實原因選擇買賣、贈與、繼承或其他合法方式辦理。
六、實務案例一：二親等買賣，誤辦為贈與
本案例並非本事務所承辦，係當事人日後至本所諮詢時所提供的案件經過。
幾年前，哥哥將名下房屋移轉予弟弟。弟弟表示當時確實有支付買賣價金，也曾告知承辦代書要以買賣方式辦理。
案件完成後，弟弟取得土地及建物所有權狀，以為程序已順利完成。直到民國111年準備以650萬元出售房屋時，經調閱謄本後發現，當年登記原因竟然是「贈與」，並非「買賣」。
該房地當時的「公告土地現值＋房屋評定現值」合計約150萬元。如今出售時，國稅局認定的取得成本僅為150萬
（一）「買賣」誤辦為「贈與」會產生影響？
- 不動產以贈與方式移轉時，日後出售成本的認定以「土地公告現值＋房屋評定現值」為基礎。(通常遠低於市價)
- 日後受贈人出售不動產時，稅負可能會增加不少。
- 贈與通常為無償行為，若贈與人有債務問題而辦理贈與，可能被債權認定為「脫產」而訴請撤銷贈與；即使當年確實支付價金，如未依買賣方式申報並保存完整金流，日後要重新證明當年交易事實，可能十分困難。
提醒：
- 「過戶」只是一般民眾對所有權移轉的統稱。地政登記仍須選擇具體原因，例如：買賣、贈與、繼承。
- 「所有權狀」不會註記登記原因(例如:買賣、贈與)，須調閱謄本確認。
七、實務案例二：贈與登記後，遭債權人撤銷
本案例並非本事務所承辦，係當事人日後持地籍謄本至本所諮詢時所提供的案件經過。
A兄與B弟原共同購買甲屋，各持有二分之一。後來B弟因急需資金，將其持分出售予A兄，並委託代書辦理所有權移轉。依當事人說明，雙方實際上是買賣關係，但當年承辦人員卻以「贈與」方式辦理登記。
債權銀行發現B弟在積欠債務期間，將甲屋持分無償(贈與)移轉予A兄，因此主張該贈與行為有害債權，向法院訴請撤銷贈與。
（一）無法提出價金證明的結果
因A兄與B弟當年實際為買賣，但沒有完整銀行匯款或收付款紀錄，承辦代書未明確告知其差異，直接以贈與方式辦理移轉。
當債權人提起訴訟時，A兄及B弟的繼承人無法提出充分的實際支付價金證明，法院最後判決撤銷贈與，回復所有權。
（二）本案例的重要提醒
- 實際是買賣，就應以買賣方式辦理；不要因為程序較繁瑣，就將買賣改用贈與方式辦理。
- 二親等買賣應透過銀行匯款，完整保留金流以供國稅局查核。
- 登記原因不同，會影響日後出售時的成本認定。
- 取得權狀後，仍應核對登記謄本上的登記原因及權利內容。
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