不動產贈與進階探討

(常見不動產贈與之進階問題，贈與能否反悔？撤銷？離婚時不動產贈與步驟？)

免責聲明：文章僅為案例分享，非流程及步驟教學；實際案件辦理方式，請依個案洽專業地政士或相關人員。

一、能否偷偷贈與不動產給人，但不讓他知道？
二、贈與不動產後，日後子女不孝時可撤銷贈與？
三、贈與契約簽定後，尚未過戶登記前可反悔？
四、他人贈與之不動產，離婚後配偶可主張剩餘財產分配？
五、受贈後之房屋取得成本認定？(房地合一稅)
六、「先離婚，再贈與？」，還是「先贈與，再離婚？」
七、子女創業時，父親先贈與財產，日後繼承權益會受影響嗎？

一、能否偷偷贈與不動產給人，但不讓他知道？

　　能否如同偶像劇、或電影浪漫情節般，將不動產無聲無息偷偷贈與他人？而不讓對方知道？

民法406條
稱贈與者，謂當事人約定，一方以自己之財產無償給與他方，他方允受之契約。

　　雙方當事人除於「不動產贈與契約(私契)」親簽外，依民法之規定贈與需他方允受(受贈人同意)，且不動產贈與仍需受贈人提供之身分證、印章等，相關資料也需檢附予稅捐機關、國稅局、地政機關；因民法、個人資料保護法之規範，所以實務上需受贈人知悉及同意，無法像電影情節般之偷偷贈與過戶予他人。

　　不動產贈與，很常當事人之間雙方沒簽立「不動產贈與契約(私契)」或類似之書面文件，而是只有口頭承諾，並未就贈與細節特別約定，爾後容易造成糾紛。

　　實務上會建議「贈與人」與「受贈人」之間簽立「不動產贈與契約書(私契)」，約定好贈與不動產標示、門牌、持分、贈與方式(一次贈與、或逐年贈與)、稅費負擔方式(贈與稅、土地增值稅、契稅、印花稅等)、若有抵押權是否需移轉予受贈人、(農地)土地上之農作物處理方式、其他權利及義務備註..等等。

二、贈與不動產後，日後子女不孝時可撤銷贈與？

　　依民法416條第１項第2款之規定，受贈人有扶養義務而不履行者(例：子女)，贈與完後未盡扶養責任，贈與人可向法院訴請『撤銷贈與』，或請求『履行扶養義務』。

民法416 條
1.受贈人對於贈與人，有左列情事之一者，贈與人得撤銷其贈與：
一、對於贈與人、其配偶、直系血親、三親等內旁系血親或二親等內姻親，有故意侵害之行為，依刑法有處罰之明文者。
二、對於贈與人有扶養義務而不履行者。
2.前項撤銷權，自贈與人知有撤銷原因之時起，一年內不行使而消滅。贈與人對於受贈人已為宥恕之表示者，亦同。

　　辦理不動產贈與之雙方當事人為直系親屬或有扶養義務，若有需求，本事務所也會將「扶養義務、得撤銷贈與等相關文字」列入「不動產贈與契約(私契)」條文內，特別列出是讓雙方知悉及遵守相互間約定、權利義務，也能提醒讓雙方當事人。

提醒：贈與人知有撤銷原因之日起，「撤銷權」一年不行使而消滅；若有宥恕(原諒)之表示亦同。

三、贈與契約簽定後，尚未過戶登記前可反悔？

　　依民法408條之規定，不動產贈與契約(私契)若經公證人『公證』，或屬於『履行道德上之義務』之贈與，贈與人不得撤銷贈與；反之，若無『公證』或非『履行道德義務』，贈與人得於地政機關移轉過戶登記完畢「前」撤銷贈與。

　　若地政機關已過戶登記完畢，就無法反悔；若要撤銷贈與，須有民法416條規定未盡到「扶養義務」或「有侵害行為，受刑法處罰」。

民法408 條
1.贈與物之權利未移轉前，贈與人得撤銷其贈與。其一部已移轉者，得就其未移轉之部分撤銷之。
2.前項規定，於經公證之贈與，或為履行道德上義務而為贈與者，不適用之。

　　雙方當事人簽立「不動產贈與契約(私契)」時，委託代書(地政士)辦理後續贈與事宜，代書現場核對雙方當事人之身分、贈與意願及內容；若有「公證」需求，敝事務所也有配合及推薦之民間公證人，但因不動產公證需房屋稅籍證明等資料，建議提前告知有公證需求。

提醒1：『公證』是指經由法院公證人或民間公證人所為之公證；若由代書(地政士)、律師之『見證』，與『公證』並不相同。

提醒2：「民間公證人」vs「法院公證人」，收費及效力相同。

四、他人贈與之不動產，離婚後配偶可主張剩餘財產分配？

　　夫妻若無向法院聲請特別約定為『共同財產制』或『分別財產制』，則為『法定財產制』；依民法1030-1條之規定，法定財產制消滅時，無償取得之財產不列入剩餘財產差額之分配內。

　　辦理不動產贈與，依案件情況及當事人有需求，除原本「無償贈與」文字外，本事務所另會將「特有財產」等相關文字列入「不動產贈與契約(私契)」條文內，保障受贈人權益。

民法1030-1 條(法定財產制)
1.法定財產制關係消滅時，夫或妻現存之婚後財產，扣除婚姻關係存續所負債務後，如有剩餘，其雙方剩餘財產之差額，應平均分配。但下列財產不在此限：
一、因繼承或其他無償取得之財產。
二、慰撫金。
2..(省略)

民法1031-1條(共同財產制、分別財產制)
下列財產為特有財產：
一、專供夫或妻個人使用之物。
二、夫或妻職業上必需之物。
三、夫或妻所受之贈物，經贈與人以書面聲明為其特有財產者。

五、受贈後之房屋取得成本認定？(房地合一稅)

　　不動產「贈與」，非「買賣」，不需簽立買賣契約，故無「成交價、市價」；國稅局是依稅捐及地政機關之「房屋現值+土地公告現值」來認定是否課徵贈與稅，也以此金額認定為受贈人不動產之「取得成本」。

　　故日後出售不動產時，國稅局將以受贈時之「房屋現值+土地公告現值」來認定「取得成本」；若為105年1月1日以後之贈與，日後出售不動產時依持有時間長短繳納「房地合一稅(新制)」；若是受贈後短期2年內出售，稅率高達45%之重稅。

以下提供受贈取得之不動產，房地合一稅「節稅」的２種方式：

受贈取得不動產後，未來受贈人出售前須自住設籍及持有滿六年，符合房地合一稅「自用規定」，獲利400萬免稅，超過400萬的部份稅率10%。
受贈取得不動產後，未來出售時若符合房地合一稅「重購退稅」規定，於兩年內重購自用房屋有機會申請退稅。(註：退稅後會被國稅局列管五年)

六、「先離婚，再贈與？」，還是「先贈與，再離婚？」

　　若離婚條件有牽涉到不動產贈與，強烈建議辦理順序「１.簽寫離婚協議(若擔心對方反悔，可辦理公證)」→「２.不動產贈與」→「３.戶政登記離婚」。有以下節稅效果，可省下鉅額稅金…

1.夫妻關係存續期間，財產之贈與「不計入贈與總額」；意思是「夫妻之間贈與，即便超過贈與免稅額244萬，雖須向國稅局申報夫妻贈與，但不會有贈與稅。」

2.夫妻關係存續期間，不動產之贈與「取得時間可回推到原始日期」；意思是「若夫取得時間為105年以前，今年度(112年)贈與予妻後，再辦理離婚，妻出售不動產時，取得時間可回推到105年以前，仍適用舊制(財產交易所得稅)」。

3.夫妻關係存續期間，不動產之贈與「夫妻持有期間也能加計」；意思是「若夫取得時間為105年以後，今年度(112年)贈與予妻後，再辦理離婚，妻出售不動產時雖為新制(房地合一稅)，除可回推到夫取得時間外，夫妻持有時間可加計，有機會適用較低之新制稅率」。

4.夫妻關係存續期間，不動產之贈與「可回推第一次原始取得成本」；意思是「若不動產為夫以1000萬買賣取得，贈與予妻子後，再辦理離婚，妻出售時不動產時，取得成本得主張為1000萬(須提供買賣合約書)，而非遠低於市價的的房地公告現值」

提醒：以上１~４點結論是「先贈與，再離婚」能有的節稅效果。

提醒：以上規定僅限於「夫妻贈與」；若是贈與予子女、父母、其他人等都不適用。

七、子女創業時，父親先贈與財產，日後繼承權益會受影響嗎？

　　依民法1173條規定，繼承人於「結婚」、「分居(例：自立門戶)」、「營業(例：創業)」時，這三種原因由被繼承人贈與取得之財產，未來被繼承人過世後，計算財產時應將該贈與之財產計入遺產內分配。

　　分配遺產時，應將該贈與之財產於應繼分內扣除，即為俗稱的「歸扣」，有點像是「預支遺產的概念」；但若被繼承人於贈與時有反對「歸扣」的意思，日後遺產分割(分配)時就不用歸扣，即「被繼承人贈與時有表示日後不用歸扣，此贈與日後辦理繼承時就不需從應繼分內扣除；若受贈人取得之贈與產財超過其應繼分時，也不用退還給其他繼承人。」

民法 1173 條
1.繼承人中有在繼承開始前因結婚、分居或營業，已從被繼承人受有財產之贈與者，應將該贈與價額加入繼承開始時被繼承人所有之財產中，為應繼遺產。但被繼承人於贈與時有反對之意思表示者，不在此限
2.前項贈與價額，應於遺產分割時，由該繼承人之應繼分中扣除。
3.贈與價額，依贈與時之價值計算。