不動產贈與 進階篇:撤銷、反悔、離婚與繼承問題
不動產完成贈與後可以反悔或撤銷嗎？受贈財產在離婚、繼承及日後出售時之稅務？
免責聲明：文章僅為案例分享，非流程及步驟教學；實際案件辦理方式，請依個案洽地政士或專業人員。
最後更新日期：115年8月
贈與人是否可以反悔、子女未盡扶養義務能否撤銷、贈與後短期內死亡是否須併入遺產，以及受贈財產在離婚或日後出售時如何認定，都可能影響當事人的權益。
一、能否偷偷贈與不動產給他人？
能否像電影或偶像劇的情節一樣，在對方完全不知情的情況下，將不動產偷偷贈與給他人？
因贈與也須受贈人表示接受，不動產移轉時也通常需要受贈人提供身分資料、印章等文件，因此實務上無法在受贈人完全不知情的情況下完成不動產贈與登記。
結論：不動產贈與不是單方面行為，必須受贈人允受並配合提供相關文件。
（一）為什麼建議簽訂不動產贈與契約？
實務上常見「贈與人」與「受贈人」只有口頭約定，沒有另外簽訂完整的「不動產贈與契約書（私契）」。如果雙方日後對贈與範圍、稅費、其他義務或細節認知不同，日後容易產生爭議。
不動產贈與契約書(私契)可約定的事項
- 贈與的權利範圍、或 逐年分次贈與。
- 稅費負擔方式：土地增值稅及契稅原則上由「受贈人負擔」；贈與稅原則上由「贈與人」負擔；代書費、印花稅及規費依約定。
- 抵押權處理方式：維持不變動、移轉由受贈人負擔。
- 負擔義務：受贈人附有負擔、扶養義務、讓贈與人居住至終老、或其他義務。
- 其他約定：房屋點交、使用及租賃關係等等。
- 特種贈與：是否為民法第1173條之贈與(歸扣)。
二、贈與不動產後，子女不孝時可以撤銷贈與嗎？
不動產完成贈與後，除非當事人另有約定，不然若要撤銷須符合法定要件；依民法416條 第１項 第2款之規定，受贈人有扶養義務而不履行者(例：子女)，贈與完後未盡扶養責任，贈與人可向法院訴請『撤銷贈與』，或請求『履行扶養義務』。
撤銷贈與期限：贈與人自知道撤銷原因之日起，一年內不行使撤銷權，撤銷權即消滅；如贈與人對於受贈人已為宥恕(原諒)之表示者，亦同。
（一）契約可以加入扶養或附負擔條款嗎？
如果贈與不動產有約定，是希望受贈人日後提供照顧、居住、生活費或醫療費，得將「照顧、扶養、得撤銷贈與」等文字列入「不動產贈與契書(私契)」，特別列出是明確讓雙方知悉及遵守約定，也具有提醒當事人之效果。
建議不要只寫抽象的「要孝順父母」，而應在契約中具體約定負擔方式。
生活費部分：
因物價會通膨，可約定為「達一定生活水平(較為抽象」、「該縣市最低生活費之1倍、1.2倍等」、「最低基本月薪0.8倍等」；如房屋有出租，可約定為「實際租金收入之50%，但不得低於最低生活費之1倍」；遇重大醫療、照護需求或經濟情況顯著變更時另行協議。提醒：契約雖記載「得撤銷贈與」，如雙方發生爭議，仍須透過「訴訟」或調解方式辦理；目前國稅局原則上不接受以「雙方協議撤銷贈與」之方式辦理。(PS：撤銷贈與 vs 受贈與同意贈與返還贈與人；概念不同)
三、簽訂贈與契約後，可以反悔嗎？
在不動產所有權，「地政機關」尚未完成移轉登記前，贈與人原則上可以依民法第408條撤銷贈與。但若贈與契約經「公證」或「履行道德義務」除外。
所有權已完成移轉後，不能只因單純後悔就直接撤銷；仍須依契約約定或民法第416條等法定原因。雙方如有爭議，須透過訴訟或調解處理。
1.贈與物之權利未移轉前，贈與人得撤銷其贈與。其一部已移轉者，得就其未移轉之部分撤銷之。
2.前項規定，於經公證之贈與，或為履行道德上義務而為贈與者，不適用之。
（一）公證與見證並不相同
- 公證：由「法院公證人」或「民間公證人」依公證法辦理。
- 見證：由地政士(代書)、律師或其他人在場確認簽署過程當見證人，並非民法第408條所稱的公證。
提醒：如希望強化契約效力，可在簽約前評估是否辦理公證；如有公證需求，請提前告知；本事務所有配合及推薦的民間公證人。
四、贈與後未滿2年死亡，財產都須併入遺產嗎？
不是 贈與人(即被繼承人、亡者)死亡前2年內之贈與，一律都須併入遺產總額內，核課遺產稅。只有贈與給列特定對象，才適用這項規定。
提醒：如受贈人不屬於上述對象，而是朋友、遠親，原則上就不會因贈與人於2年內死亡，該財產須併入遺產總額計算。
（一）併入遺產稅申報，財產原則上仍屬受贈人所有
死亡前2年內贈與併入遺產總額內，核課遺產稅。目的是避免贈與人(即亡者)為了「規避繳納遺產稅」，而在死亡前2年內「贈與財產」。
提醒：贈與已完成，受贈人仍是財產所有權人。該財產只是須併入遺產稅總額內計算，該財產仍是屬於受贈人的，不須與全體繼承人分配。
※但若有民法第1173條歸扣(特種贈與)例外。
（二）併入遺產時，財產價值如何計算？
死亡前2年贈與財產依法須併入遺產總額時，課徵遺產稅的財產價值，應依被繼承人「死亡時(日)」之時價認定，而非「贈與時」之時價。
與歸扣不同：民法1173條之歸扣，才是以「贈與時」之時價計算。
（三）價值計算範例
假設情形
- 父親於112年1月份，將5張台積電的股票贈與兒子。
- 贈與時之股票市值為200萬元 (5000股×股價400元 ＝ 200萬)。
- 父親於113年10月死亡，死亡時該股票市值為500萬元(5000股×股價1000元 ＝ 500萬)。
※因兒子屬於《遺產及贈與稅法第 15條》規定之對象，父親死亡時，該筆股票須計入遺產總額內計算，核課遺產稅。
結論：因此，本案例併入遺產總額的金額為500萬元，不是贈與當時的200萬元。
（四）近期修法草案：俗稱「大老婆條款」
死亡前2年內之贈與回追計入遺產總額內，且須繳納遺產稅時；若部分繼承人選擇拋棄繼承時，該繼承人也須依該「受贈財產」占「遺產總額］比例，繳納遺產稅。
假設情形
- 父親於死亡前2年內，贈與兒子500萬股票。
- 父親死亡時，遺產總額為5000萬(4500萬遺產+加計500萬股票)，經核算後須繳納遺產稅300萬。
- 「500萬股票」佔「遺產總額5000萬」的比例是10% (500萬÷5000萬)
- 故遺產稅300萬，其中的10%(即30萬)由該兒子繳納，其餘270萬由全體繼承人繳納。
修法進度：目前為行政院草案，尚待立法三讀通過。
五、受贈的不動產，離婚時配偶可以主張剩餘財產分配嗎？
夫妻如果沒有另行選擇其他夫妻財產制，例如分別財產制、共同財產制，原則上適用「法定財產制」。
法定財產制關係消滅時，夫妻各自現存的婚後財產，扣除婚姻關係存續期間所負債務後，如有剩餘，可主張夫妻剩餘財產的差額。
不列入計算：因「繼承」或其他「無償取得(例:贈與)」的財產，以及「慰撫金」，原則上不列入剩餘財產差額分配。
（一）夫妻剩餘財產差額分配請求權
夫妻雙方計算婚後財產，如有「差額」，財產較少的一方，原則上可以向財產較多的一方請求「差額」的一半。如夫妻一方對婚姻生活沒有貢獻，或有其他情形致平均分配顯失公平，可請求法院依個案調整或免除其分配額。
請求時效：自請求權人知道有剩餘財產差額時起，2年內未行使即消滅；或自法定財產制關係消滅時起，超過5年亦同。
夫妻互贈：夫妻在婚姻關係存續中，如果是夫妻互相贈與之財產，除非有特別約定，不然原則上也屬於「無償取得」，依民法第1030條之1規定，不列入剩餘財產差額分配；但實務上，部分學者及法院見解仍須依贈與目的、財產來源及雙方情形個案判斷。
（二）結論
夫或妻在婚姻關係存續期間，受無償贈與取得的不動產，原則上不列入夫妻剩餘財產差額分配。
因此離婚時，原則上不能依剩餘財產差額分配請求權，要求分得該受贈不動產(財產)的一半；但如涉及貸款清償、婚前財產清償婚後債務等情形，仍須依贈與契約書約定(私契)及個案證據判斷。
六、出售受贈取得之房地，取得成本如何認定？
「贈與」不是「買賣」，因受贈人實際支付的買賣價金，也不須實價登錄。故受贈房地日後出售時，其取得成本是贈與時「土地公告現值＋房屋評定現值」；在國稅局核課贈與稅時，也是依「土地公告現值＋房屋評定現值」來計算，非「市價」。
- 受贈房地取得成本 ＝受贈時之「土地公告現值＋房屋評定現值」，再依規定按消費者物價總指數調整。
- 「夫妻贈與」例外：夫妻贈與，以配偶原始取得成本認定；若配偶為買賣1000萬取得，夫妻贈與後仍得以原買賣價1000萬計算成本，而非前款之受贈時「土地公告現值＋房屋評定現值」。
（一）受贈後短期出售，適用較高稅率
如為105年1月1日以後受贈取得之房地，屬「房地合一稅」課稅範圍，持有期間依受贈取得日期起算，依持有期間長短適用不同稅率。(夫妻贈與例外)
房地合一稅-稅率
- 持有未滿2年：稅率45%。
- 持有滿2年~未逾5年：稅率35%。
- 持有滿5年~未逾10年：稅率20%。
- .....
（二）受贈不動產出售，可適用哪些優惠？
房地合一稅-自用
如本人、配偶或未成年子女在該房屋設籍，出售前持有並實際居住連續滿6年，且這6年符合未出租、未供營業使用，可申請房地合一稅自用稅率，獲利400萬元以下免稅、超過部分10%稅率。(次數不限，但每六年僅能使用一次)
房地合一稅-重購退稅
出售自住房地後，在出售前後2年內重購自住房地，並符合設籍、實際居住等規定者，可申請房地合一稅-重購退稅。但重購的新房地會被列管五年，列管期間須供自住使用，不得改作其他用途或移轉，否則會被追繳原退還稅款。
七、「先離婚，再贈與」還是「先贈與，再離婚」？
如離婚涉及不動產移轉，辦理先後順序不同，可能影響贈與稅、土地增值稅及日後出售的房地合一稅。
- 配偶相互贈與財產，不計入贈與總額，免課贈與稅。
- 配偶相互贈與土地，可依規定申請暫不課徵土地增值稅。
- 取得日、持有期間及成本，得依配偶原始取得認定！房地合一稅稅賦較低。
- 雙方已非配偶，不再適用配偶相互贈與不計入贈與總額的規定；依一般贈與規定核算贈與稅。
- 土地也不能再依配偶贈與規定申請不課徵土地增值稅。
- 取得成本及持有時間，自受贈取得日重新起算。
非常重要：
若是「先離婚，再移轉」，離婚協議內是否有約定「不動產移轉」就很重要；若「有」約定，仍有機會解套，但會麻煩很多，屆時辦理移轉或日後出售不動產皆須提供離婚協議書(離婚協議的其他隱私會曝光)，稅捐處及國稅局依個案審核，不確定風險增加。
（一）辦理順序建議
- 雙方先確認離婚條件、不動產移轉(貸款)等約定。
- 雙方自行簽訂書面離婚協議書，白紙黑字清楚約定條件。
- (有必要時) 若擔心任一方反悔，得委託公證人先辦理離婚協議「公證」，或委託「律師」見證。
- 婚姻關係仍存在時，先完成夫妻間不動產移轉登記。
- 確認產權移轉完成後，再至戶政機關辦理離婚登記。
（二）夫妻贈與後，日後出售時，取得日及成本如何認定？
配偶相互贈與房地後，受贈配偶日後出售時，得依配偶原始取得日判斷是否須繳納房地合一稅(即105年1月1日以前為「舊制」；反之，以後為「新制」)；若適用房地合一稅(新制)時，雖雙方已離婚，取得日、持有期間及成本，仍得以配偶原始取得日期、原始取得金額起算。
- 取得日期：可追溯至配偶第一次相互贈與前，原配偶取得房地的日期認定。
- 持有期間：雙方持有期間可合併計算。
- 取得成本：若原配偶是以買賣取得1000萬(市價)；即便離婚後，現出售時若能提出原始買賣契約，得以1000萬認定取得成本。
- 取得成本：若原配偶是以繼承取得300萬(房地公告現值)；即便離婚後，現出售時，原則上以300萬認定取得成本。
提醒：仍應保存原配偶當初的買賣契約、付款證明、契稅單、代書費及其他成本文件；沒有證明文件時，可能影響可減除成本的認定。
八、結婚、分居或營業時受贈之財產，日後會影響遺產分配嗎？
依民法1173條規定，繼承人於「1.結婚」、「2.分居(例：自立門戶)」、「3.營業(例：創業)」時，這三種原因由被繼承人贈與取得之財產，未來被繼承人過世後，計算遺產分配時，可能須將該受贈之財產計入遺產內分配。
- 繼承人中有在繼承開始前因結婚、分居或營業，已從被繼承人受有財產之贈與者，應將該贈與價額加入繼承開始時被繼承人所有之財產中，為應繼遺產。但被繼承人於贈與時有反對之意思表示者，不在此限。
- 前項贈與價額，應於遺產分割時，由該繼承人之應繼分中扣除。
- 贈與價額，依贈與時之價值計算。
重點：
符合上述原因的贈與，被繼承人(即贈與人)過世時，原則上會將該贈與價額加入應繼遺產，計算各繼承人的應繼分，再從受贈繼承人的應繼分中扣除，俗稱「歸扣」。
（一）贈與人可以表示日後不須「歸扣」嗎？
可以。贈與人(即被繼承人)在贈與財產時，如已表示反對歸扣的意思，原則上可排除民法第1173條歸扣之適用；但建議留下相關文字證據，便免日後爭議。
若有需求，也為避免日後繼承人爭議，建議將「是否須歸扣」主動告知承辦代書，以書面記載於贈與契約內。
- 「歸扣」條件：因結婚、分居或營業之贈與，且受贈人 ＝ 繼承人。
- 若有需求，也為避免日後繼承人爭議，建議將「是否須歸扣」主動告知承辦代書，以便書面記載於贈與契約內。
- 贈與財產＜遺產，符合「歸扣」條件，遺產分配時，該繼承人繼承遺產時，須扣除該「贈與之財產」。
- 贈與財產＞遺產，符合「歸扣」條件，其他繼承人得否依「特留分」請求返還，實務上見解多為"否定"說。
範例：
- 父親有甲、乙二名子女，沒有配偶。甲結婚時，父親贈與甲一間房屋，贈與當時價值為600萬元；父親贈與時，沒有表示該筆贈與日後不須歸扣。
- 父親日後死亡時，另遺留存款及其他財產共1,200萬元。
- 甲、乙二人各有二分之一應繼分，因此每人的應繼分均為900萬元。
- 因此，父親死亡時實際留下的1,200萬元遺產，由甲分得300萬元、乙分得900萬元。甲先前受贈的房屋仍由甲所有，並不是將房屋返還後重新分配。
（二）歸扣是用「贈與時」價值，還是「死亡時」價值？
民法第1173條明定，歸扣的贈與價額依贈與時的價值計算，不是依被繼承人死亡時或遺產分割時的市場價值計算。
範例：
父親在子女結婚時贈與10張股票，贈與時市值為150萬元；父親死亡時，該股票市值已上漲至900萬元。如符合歸扣規定，歸扣價額原則上仍以贈與時的150萬元計算。國家考試通過的專業地政士
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