不動產贈與基本概念+ 實務案例
不動產贈與種類多樣化、一次贈與、逐年贈與、夫妻贈與、附有負擔之贈與、主張列為扣除額…等。
免責聲明：文章僅為案例分享，非流程及步驟教學；實際案件辦理方式，請依個案洽地政士或專業人員。
最後更新日期：115年8月
一、贈與稅「免稅額」及相關規定
自民國111年1月1日起，每年贈與稅免稅額由220萬元調整為244萬元；截至民國115年仍維持相同金額。
免稅額如何計算？
- 免稅額是以「贈與人」計算，不是以受贈人計算。
- 同一贈與人於同一年度內，不論贈與次數或受贈人數，合計只有244萬元免稅額。
- 當年度未使用或未用完的免稅額，不累積，隔年度重新起算。
- 每年的1月1日起，重新起算244萬元免稅額。
例如：父親同一年分別贈與兒子100萬元、女兒144萬元，合計244萬元，尚未超過父親當年度免稅額；不是兒子及女兒各有244萬元。
（一）未超過244萬元，也要申報嗎？
贈與人當年度累計之贈與金額未超過244萬元，原則上可以免辦贈與稅申報。
但不動產贈與須向地政事務所辦理所有權移轉登記，地政登記需要檢附國稅局核發的「贈與稅完稅證明書」，因此即使贈與價值未超過244萬元，仍須申報贈與稅。
- 一般財產且未超過免稅額：原則上得免申報。
- 不動產因須辦理產權移轉：須取得國稅局「贈與稅完稅證明書」，檢附予地政機關。
（二）配偶(夫妻)相互贈與
夫妻相互贈與的財產，依法「不計入贈與總額」，因此不受每年244萬元免稅額限制。
夫妻間贈與不動產，不計入贈與總額(免繳贈與稅)，除得申請土地增值稅暫不課徵外、仍須繳納契稅、印花稅及地政登記規費。
- 因應同性婚姻修法，配偶不再限於1夫1妻制；法定用語已由「夫妻贈與」修改為「配偶贈與」
- 「不計入贈與總額」：舉例夫贈與600萬財產予妻，也不會使用掉夫的244萬免稅額度。
- 「土地增值稅暫不課徵」：夫妻贈與時暫不課徵土增稅(不是免徵)，待日後出售予第三人時，將「夫+妻」累計持有期間之土增稅一併課徵。
（三）贈與稅由誰負責繳納？
- 原則上的納稅義務人：贈與人。
- 特殊情形：受贈人為納稅義務人(例如：贈與人行蹤不明、逾期未繳、贈與人在中華民國境內無財產可供執行、贈與人死亡)。
提醒：因此，父母贈與子女財產，贈與稅的納稅義務人原則上是父母親；如當年度贈與總額超過免稅額，父母親負有申報及繳納義務。
二、贈與稅「稅率」及「級距」
贈與稅採用差額累進稅率，分別為10%、15%及20%三種稅率級距。
差額累進： 超過上一級距的「部分」，該「部分」適用較高稅率；並非「全部」都適用較高稅率。
- 贈與總額－免稅額－扣除額＝課稅贈與淨額
- （課稅贈與淨額 × 稅率）－累進差額＝贈與稅額
| 贈與淨額 (贈與淨額＝贈與總額－免稅額－扣除額) | 稅率 | 累進差額 |
|---|---|---|
| 2,811萬元以下 | 10% | 0元 |
| 超過2,811萬元～5,621萬元以下 | 15% | 1,405,500元 |
| 超過5,621萬元 | 20% | 4,216,000元 |
注意：
- 上表級距為民國114年1月1日以後發生贈與案件適用。
- 民國106年5月12日～113年12月31日的贈與級距是2,500萬元、5,000萬元。
（一）試算範例一：贈與總額800萬元
- 贈與總額：800萬元
- 當年度244萬元免稅額尚未使用
- 暫不考慮其他扣除額
本案例試算的贈與稅額為55萬6,000元。
（二）試算範例二：贈與總額3,500萬元
- 贈與總額：3,500萬元
- 當年度244萬元免稅額尚未使用
- 暫不考慮其他扣除額
因贈與淨額3,256萬元超過2,811萬元，適用15%稅率及累進差額140萬5,500元；本案例試算的贈與稅額為347萬8,500元。
三、贈與稅-完稅證明書
不動產贈與申報後，國稅局會依案件情形核發相關贈與稅證明文件，取得證明書後，才能向地政事務所辦理不動產贈與移轉。
- 贈與稅免稅證明書：贈與案件經核定免納贈與稅。
- 贈與稅繳清證明書：應繳納贈與稅，繳納完成後，向國稅局換發繳清證明書。
- 不計入贈與總額證明書：屬依法不計入贈與總額(例如:配偶贈與、農地贈與繼承人列管五年)。
提醒：不論核發的是「贈與稅免稅證明書」、「贈與稅繳清證明書」或「不計入贈與總額證明書」，向地政機關辦理贈與移轉登記時，均須檢附。
補充：不動產贈與簡易流程
- 確認贈與標的、持分及贈與方式。
- 初步試算土地增值稅、契稅、印花稅、地政規費等。
- 擬定及簽訂贈與契約(私契)。
- 贈與人及受贈人備齊相關文件，例:權狀、印鑑證明、印鑑章等。
- 向地方稅捐機關申報土地增值稅、契稅及印花稅。
- 檢附公契、稅單等文件向國稅局辦理贈與稅申報。
- 取得贈與稅免稅、繳清或不計入贈與總額證明書。
- 向地政事務所辦理所有權移轉登記。
實際申報流程及文件仍可能因土地(主張農地農用)、配偶贈與、附有負擔或逐年贈與等情形而不同。
四、(贈與稅免稅證明)實務案例一
本案例經國稅局核定後，無應繳贈與稅，因此核發「贈與稅免稅證明書」。
提醒：由受贈人負擔的稅費及債務，是否可列為扣除額，仍須提出實際支付(金流)證明等，不是契約上約定由受贈人負擔即可當然扣除。
五、(贈與稅繳清證明)實務案例二
若須繳納贈與稅之案件，國稅局會先核發贈與稅繳款書，繳納完畢後換發「贈與稅繳清證明書」。
提醒：「贈與稅繳款書」僅代表國稅局已核定應繳稅額；辦理地政移轉時，仍須向國稅局取得「贈與稅繳清證明書」。
六、不動產贈與「關鍵重點」
（一）「贈與」土地增值稅 不能申請自用稅率
土地以「贈與」方式移轉，並非土地稅法所稱的出售，因此不能申請適用10%的自用土地增值稅10%稅率。
贈與：土地增值稅僅能申請一般稅率20%、30%或40%；即使贈與人已在該處設籍、實際自住、無出租及營業，也不能申請自用土地增值稅。
「配偶贈與」例外：配偶相互贈與土地，依規定得申請暫時不課徵土地增值稅。
「農地農用」例外：農地符合農用，移轉予自然人時，依規定得申請暫時不課徵土地增值稅。
「土增稅-暫時不課徵」：暫時不課徵≠免徵；日後移轉時依規定須繳納土增稅時，一併課徵。
「土增稅-免徵」：例如「繼承」、「土地被徵收」...。
（二）國稅局不是用市場價格計算贈與價值
不動產辦理贈與稅申報時，國稅局是以贈與時「土地公告現值＋房屋評定現值」來計算贈與價值及核課贈與稅；並非直接使用市場行情(市價)、實價登錄價格或原購入價格來計算。
（三）受贈人日後出售時，取得成本較低
受贈取得的不動產，日後出售時，取得成本是以受贈當時的「土地公告現值＋房屋評定現值」來認定，並可按消費者物價指數調整。
由於「土地公告現值＋房屋評定現值」通常遠低於市場價格(通常為市價30~40%)；受贈人日後出售時，在計算所得時，可能面臨較高的「財產交易所得」或「房地合一稅」。
※因此，不動產移轉時，不能只比較現在的稅費，也應一併評估受贈人持有時間多久？未來出售稅費以及是否符合重購或自住規定。
（四）受贈人日後出售時，若符合(新制)房地合一稅
如受贈人日後出售時，若適用房地合一稅；可考慮提前規劃「房地合一稅-自用」優惠，如符合規定，獲利400萬元以下免稅、超過部分適用10%稅率的優惠。
- 出售前，個人、配偶或未成年子女在該房屋連續設籍滿6年。
- 持有並實際居住連續滿6年(最好有包裹、掛號信等文件佐證)。
- 交易前6年內沒有出租、供營業或執行業務使用。
- 個人與其配偶及未成年子女在交易前6年內未曾使用此優惠稅率(次數不限，但每6年得使用1次)。
- 受贈取得日期是105年1月1日(含)以後，出售時適用(新制)房地合一稅。
- 房地合一稅-符合自用條件，並不會拉高取得成本；而是有獲利時，有額外400萬免稅額可扣除，且稅率降為10%。
（五）受贈人日後出售時，也可適用「重購退稅」
受贈人出售自住房地後，如在出售前後2年內重購自住房地，並符合本人或配偶設籍及實際居住等條件，也可申請「房地合一稅-重購退稅」。
列管期間：重購的新房地於重購後5年內應供自住使用，不得改作其他用途(例：出租、營業...)或再次移轉，否則會被追繳原退還稅款。
（六）買賣或贈與，應比較整體稅負
採用「買賣」方式
- 須有真實買賣價金及完整金流。
- 二親等以內親屬買賣，須經國稅局審查買賣金流等。
- 符合自用條件，土地增值稅可申請「自用稅率」。
- 買方日後出售時，以實際成交價作為取得成本。
採用「贈與」方式
- 不需要實際支付買賣價金。
- 土地增值稅不能申請10%優惠稅率。
- 試算後才可評估是否須繳納「贈與稅」。
- 受贈人日後出售時，取得成本較低。
究竟採買賣、贈與、逐年贈與、配偶贈與、附有負擔贈與，應依不動產價值、貸款、持有期間、未來出售時是否符合自用或重購退稅等條件，綜合評估判斷。
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