國民住宅(國宅) 及軍人住宅(軍宅)
「國宅」及「軍宅」之中古屋買賣，實務上雖不常見，但比別人多懂一些將是您的決勝關鍵，本篇為實務案例分享...
免責聲明：文章僅為案例分享，非流程及步驟教學；實際案件辦理情形，請依個案洽專業地政士或相關人員。
本篇以實際案例，淺顯易懂地說明如何判斷為「國民住宅貸款」、「軍人住宅」，以及其移轉須注意之重點。
一、何謂國民住宅(國宅)？
- 原依國民住宅條例興建之住宅稱為「國民住宅」，雖國宅條例已於民國104年1月7日廢止，但實務上仍會遇到「國宅貸款」；以下說明如何藉由「地籍謄本」判斷為國民住宅。
- 國民住宅貸款：尚未清償者，不得移轉，且須保留「國民住宅」註記。
- 國民住宅貸款：已清償者，塗銷「國民住宅」字樣，改以「住家用」或「集合住宅」登載，可任意移轉，不受限。
國民住宅條例第2條(已廢止)
本條例所稱之國民住宅，係指由政府計劃，依左列方式，用以出售、出租、貸款自建或提供貸款利息補貼，供收入較低家庭居住之住宅：
一、政府直接興建。
二、貸款人民自建。
三、獎勵投資興建。
四、輔助人民自購。
前項收入較低家庭之標準，由行政院定之。
二、判斷是否有國宅註記及國宅貸款
- 可藉由地政事務所申請的地籍謄本判斷，但因國民住宅興建之時期不同，謄本顯示國民住宅「註記」之位置可能不同，通常顯示在建物標示部「主要用途」或「其他登記事項欄」，會註明為「國民住宅」字樣。(下圖範例1、2)
- 以下範例1及2的「建物他項權利部」抵押權即為國宅貸款：
- 權利人通常為「中華民國」或「地方政府」。
- 管理者通常為「內政部營建署」、「縣市政府都市發展局」。
三、國民住宅貸款「移轉」重點
- 國民住宅移轉時，若「國民住宅貸款」尚未清償，不得移轉，其解套流程為
- 先清償國宅貸款之餘額。
- 塗銷國宅貸款「抵押權設定」。
- 塗銷「國民住宅註記」之字樣。
- 可依一般正常程序送地政辦理過戶移轉手續。
♦♦♦重點♦♦♦
- 若為買賣案件，產權過戶至買方名下前，須以上述步驟清償賣方國宅貸款抵押權(而無法由買方貸款銀行撥款代償)，若要從買方已支付於履保內之價金動撥，因價金不在履保內即有一定風險，所以….
- 確認賣方是否能自行先清償國宅貸款， 或是先向親友短期借款。(站在安全角度，還是盡量避免從履保動撥)
- 若賣方無法自行清償，必須從履保動撥清償，簽約前(或收斡時)先取得買方同意，避免簽約後因買方不同意而無法清償賣方國宅貸款。
- 確認賣方國宅貸款之餘額，以及買方自備款是否足夠清償。
- 履保動撥代償時機：買方貸款核准且對保後；避免買方貸款無法核貸，但確又已從履保動撥價金清償賣方國宅貸款，要繼續履約及解約都被卡住。
- 「國宅貸款」及「國宅註記」塗銷後，就跟一般房屋一樣了，日後再移轉時就依一般過戶流程進行即可。
- 地籍謄本「國民住宅」註記塗銷後，會顯示為「集合住宅」或「住家用」
四、何謂軍人住宅(軍宅)？及「移轉」重點
- 依國軍老舊眷村改建條例興建之住宅，配售予服役年資5年以上及符合相關條件之軍人。
- 限制登記：承購軍宅後國防部會辦理限制登記，未滿5年禁止處分(例如:買賣、贈與、交換)，繼承除外；是否有軍宅禁止移轉之列管，可藉由地籍謄本的所有權部，其他登記事項欄查知。
- 若承購後已逾五年，申請塗銷限制登記後，即可正常自由買賣或為其他處分。
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