「預售屋讓渡/ 買賣」 (進階探討)
「預售屋讓渡/買賣」常見之問答
免責聲明：文章僅為案例分享，非流程及步驟教學；實際案件辦理方式，請依個案洽地政士或專業人員。
最後更新日期：115年7月
一、預售屋移轉，有必要承做履保？
預售屋尚未完屋，無法向地政機關調閱地籍謄本確認產權及所有權人； 建設公司亦可能因個人資料保護因素，無法告知特定棟別、戶別的承買人資訊。即使賣方持有預售屋買賣契約，也無法完全確認其現在仍為該戶預售屋的權利人， 因契約可能已切結遺失，或該權利早已讓渡出售。
預售屋權利讓渡移轉，並未規定簽約時一定必須承做履約合約； 但除非買方能確定賣方確實是該戶預售屋的權利人，且也信任賣方； 否則建議以履保機制確保交易風險。
承做履保
透過履保契約約定付款、買賣條件、換約時間，可保留交易過程的書面文件、收支付匯款的書面紀錄。
不承做履保
可與賣方約定於建商辦理換約時，一併交付價款。
缺點是攜帶鉅額現金的交易風險，以及沒有匯款紀錄可佐證收付款金流(因無法確認賣方確實為權利人，換約前先匯款有其風險)。
二、買賣雙方直接至建商換約，還需要簽私契嗎？
假設甲向建商購買預售屋A屋，原始契約總價為800萬元； 其後甲將預售屋權利以1,000萬元讓渡出售給乙， 雙方相約至建設公司辦理預售屋讓渡換約。
多數建商的讓渡契約，僅會記載預售屋A屋的權利由甲讓渡給乙， 通常不會記載甲、乙間實際約定的讓渡總價1,000萬元； 建商也通常不會確認甲是否已收取讓渡款項(乙係承接甲與建商間的原預售屋買賣契約， 因此原預售屋契約正本通常會交付給乙， 建商原則上不會再與乙重新簽訂一份預售屋買賣契約)
對賣方（讓渡人）的影響
甲申報房地合一稅時，若沒有載明1,000萬元成交價的私契， 也沒有匯款收付款紀錄，要向國稅局說明及佐證實際成交金額的難度較高。
對買方（受讓人）的影響
乙若僅持有甲與建商簽訂的800萬元原始契約及建商讓渡契約，因甲乙並未簽立1000萬之私契，日後乙將此屋以1,500萬元出售時，可能難以證明實際取得成本為1,000萬元。
在此例中，因無私契及匯款金流，國稅局可能認定乙的獲利為700萬元，後續要向國稅局說明及舉證難度極高。
三、親屬間更名，算是買賣？還是贈與？
多數建商的讓渡契約，只會記載預售屋A屋的權利由甲讓渡給乙， 通常不會註記甲、乙之間究竟屬於「買賣」或「贈與」。
（一）以買賣方式移轉
- 除簽訂私契買賣契約外，應有買賣讓渡之收付款金流。
- 賣方原則上應於交易日次日起30日內申報及繳納房地合一稅。
- 即使沒有獲利，仍應注意申報義務。
- 持有2年內稅率為45%；持有超過2年、未逾5年為35%。
（二）以贈與方式移轉
- 原權利人(即贈與人)，將已支付建商的價款無償贈與予受贈人； 該已付建商之款項，視為贈與金額。應簽立贈與契約，向國稅局申報贈與。
- 因不是買賣讓渡，原權利人(即贈與人)不須申報房地合一稅。
注意： 已付款若超過贈與稅免稅額244萬，須繳納贈與稅。
四、預售屋申報房地合一稅時，費用如何認定？
預售屋尚未完屋，尚未取得使用執照及建物所有權狀， 無法至地政機關辦理產權移轉登記； 原則上以私契(履保契約)的簽約翌日起30日內，賣方應向其戶籍地之國稅局申報房地合一稅。
| 申報期限 | 以私契簽約日為準，簽約翌日起30日內申報。 |
|---|---|
| 管轄單位 | 賣方申報時之戶籍所在地的國稅局；非房屋所在地國稅局。 |
| 費用認定 | 以實際支付為準，須提供發票或收據。(例：履保費、仲介服務費、代書費、建商換約手續費)。 |
| 稅 率 | 持有2年內稅率45%；持有超過2年、未滿5年稅率35%。 |
範例一
甲預售屋取得成本為1,000萬元，已付建商200萬元； 現甲持有滿3年，以1,300萬元讓渡移轉給乙， 無仲介費及代書費。
- 費 用：建商換約手續費1萬元、履保費1,500元。（實際支付費用列舉，費用無上限）
- 課稅所得：售價1,300萬元－成本1,000萬元－費用11,500元=298.85萬元。
應納稅額＝298.85萬元 × 35%＝1,045,975元
範例二
甲預售屋取得成本為1,000萬元，已付建商200萬元； 現甲持有滿3年，以1,300萬元讓渡移轉給乙。 甲支付仲介費50萬元、建商換約費1萬元及代書費5,000元。
- 費用：仲介費50萬元＋代書費5,000元＋建商手續費1萬元＝51.5萬元。
- 課稅所得：售價1,300萬元－成本1,000萬元－費用51.5萬元。
應納稅額＝248.5萬元 × 35%＝869,750元
範例三：費用以3%計算方式
甲預售屋取得成本為3,500萬元，已付建商1,000萬元； 現甲持有滿3年，以3,900萬元讓渡移轉給乙。
費用計算：(已付款1,000萬元+價差400萬元) × 3%，超過30萬，以30萬元認列。
課稅所得：售價3,900萬元－成本3,500萬元－費用30萬元＝370萬元。
應納稅額：370萬元 × 35%＝129萬5,000元。
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財政部115年4月21日台財稅字第11504560890號令
房地合一課徵所得稅申報作業要點，並自115年4月21日起生效。預售屋的費用，若未提示單據，不得再以「(已付款+價差)×萬分之3，上限30萬」計算。
五、預售屋持有期間之認定
（一）[預售屋]期間讓渡出售
若甲於A點將「預售屋」讓渡出售， 持有期間為民國109年1月1日～113年4月20日， 已滿2年、未滿5年，房地合一稅率為35%。
（二）[成屋]期間移轉出售
若甲待預售屋完屋後，於B點以「成屋」方式出售， 成屋持有期間為民國114年6月30日～115年9月30日， 未滿2年，房地合一稅率為45%。
六、預售屋可申請重購退稅嗎？
（一）[預售屋]期間讓渡出售
房地合一稅重購退稅，除須實際居住外，另須辦理戶籍登記。 預售屋尚未完屋，無法居住及遷入戶籍， 因此原則上無法申請重購退稅。
（二）[成屋]期間移轉出售
預售屋完屋成為成屋後，若出售時符合實際居住、 遷入戶籍等規定，原則上才可能申請重購退稅。
不論先買後賣或先賣後買，移轉登記日原則上須在2年以內。(以地籍謄本上的登記日認定取得日、出售移轉日，計算是否在2年內)
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