不動產逐年贈與： 免稅額、稅費與實務案例
若不動產房地公告現值遠高於贈與免稅額時，「逐年贈與」也是一種財產規劃的方式。
免責聲明：文章僅為案例分享，非流程及步驟教學；實際案件辦理方式，請依個案洽地政士或專業人員。
最後更新日期：115年8月
當不動產的「土地公告現值＋房屋評定現值」合計，超過贈與人當年度的贈與稅免稅額時，可以考慮分成數個年度贈與。這種方式通常稱為「逐年贈與」。其主要目的，是分別使用每一年度的贈與稅免稅額，合法降低或避免贈與稅。
- 贈與稅免稅額是以「每一位-贈與人」計算，不是以「受贈人」計算。
- 當年度未使用完的免稅額，不能累積到下一年度。
- 逐年贈與，免繳贈與稅，但仍須繳納土地增值稅、契稅、印花稅及登記規費。
一、什麼是「逐年贈與」？
逐年贈與，是將原本預計「一次贈與」的財產，分拆為「多年度贈與」，分別使用各年度的贈與稅免稅額。
父親名下土地(建地)的公告土地現值為600萬元，如一次將全部贈與予子女，將超過當年度贈與稅免稅額244萬元，須繳納贈與稅。可評估將土地分成三個年度贈與，每年度贈與價值均未超過免稅額244萬。
提醒：逐年贈與只是分年度贈與，免繳贈與稅(合法節稅)；但以此範例為例，仍須申報土地增值稅、印花稅，以及繳納地政規費。
（一）「年底」與「隔年年初」，可以各使用一次免稅額嗎？
可以。贈與稅免稅額，計算期間為每年1月1日至12月31日。
父親於115年12月完成第一次不動產持分贈與，使用115年度免稅額；116年1月再辦理第二次贈與，則屬116年度贈與，可重新計算116年度免稅額。
提醒：雖是「年底」及「隔年年初」贈與，時間僅隔1個月，但因為是分別使用115年、116年兩個年度之贈與免稅額度；故申報贈與稅、土地增值稅、契稅、印花稅，以及地政過戶手續須分別辦理「兩次」，無法合併申報。
二、贈與稅「免稅額」如何計算？
免稅額是以「贈與人」為計算單位。父親與母親是不同的贈與人，故每年各自享有244萬免稅額。
父親當年度所有贈與合計，未超過244萬元免繳納贈與稅。
父親與母親各自使用免稅額，每年度合計488萬元免稅額。但若財產都在父親身上，父親須先「夫妻贈與」將財產贈與予母親，再由母親使用自己的免稅額244萬。
重要：父母親每年度各自擁有244萬贈與稅免稅額，但免稅額專屬予個人，父母親須各自從自己名下移轉財產予受贈人。
（一）當年度免稅額沒有用完，可以留到下一年嗎？
不可以。贈與稅免稅額按每年度重新計算，當年度未使用之額度，不會累積到下一年度。
父親115年度只贈與子女100萬元，尚未使用的144萬元不能累積到116年度。
（二）贈與稅之納稅義務人？
第一順位：贈與人
第二順位：受贈人；但須贈與人行蹤不明、逾期未繳且在我國境內沒有可供執行財產，或贈與人死亡時贈與稅尚未核課等情形才由受贈人繳納。不動產案件：即使當年度贈與總額未超過免稅額，因辦理不動產產權移轉需要贈與稅免稅證明書，故仍須向國稅局申報贈與稅。
三、不動產逐年贈與的優點
- 不浪費每年度的免稅額；若父母同時使用，每年有488萬的免稅額。
- 合法節稅，在每年度不超過免稅額的範圍內移轉財產。
重點提醒：
- 若同時擁有「現金」及「不動產」，優先考慮贈與「現金」；因贈與現金不須繳納土地增值稅、契稅、印花稅等稅費。
- 若不動產是105年以前取得，且試算後土地增值稅金額很高時，建議可考慮改以「二親等買賣」、「法定繼承」或「遺囑繼承」方式辦理。(註:因「贈與」不得申請「自用-土地增值稅」)
- 若尚未繳清之房貸須移轉由受贈人負擔時，可評估是否得改為「一次贈與」或「買賣」方式過戶。
- 不動產贈與，即使未超過當年度贈與免稅額，也須向國稅局申報贈與。
四、逐年贈與的「稅費」及「取得成本」
逐年贈與主要是合法節省「贈與稅」，但每一次辦理不動產持分贈與，仍須申報以下稅費：
- 土地增值稅：贈與僅能申報「一般稅率」，不能申報「自用10%稅率」。
- 契 稅：房屋現值×6%。
- 印花稅：（房屋現值＋土地公告現值）× 1000分之1。
- 登記規費：（房屋現值＋申報地價）× 1000分之1。
- 代書費：每年度均屬不同申報及登記案件，依各年度移轉分別收費。
重點釐清：假設一次移轉須繳納30萬土地增值稅；若分三年度移轉，今年移轉3分之1，就是繳納10萬的土地增值稅。
（一）逐年贈與，可以免土地增值稅嗎？
即使每年度未超過244萬元免稅額，土地增值稅仍須申報及繳納。因「贈與稅」與「土地增值稅」是不同的稅目，不會因為免繳贈與稅，就免繳土地增值稅。
特殊情形：「農地農用移轉予自然人」或「土地增值稅試算為0元」。
（二）受贈人日後出售時，取得成本如何認定？
若受贈取得日是105年1月1日以後，因公告土地現值及房屋評定現值通常遠低於市場價格(市價)，受贈人日後出售時，房地合一稅的負擔通常較高。
（三）受贈人出售時，有哪些房地合一稅優惠？
出售前，本人、配偶或未成年子女連續設籍滿6年、持有並實際居住連續滿6年，且符合無出租、無營業及6年內未曾使用此自住優惠等條件時，獲利400萬元以下免稅，超過部分按10%課徵。
出售及重購自住房地，時間距離在2年以內，並符合設籍、實際居住，無出租及營業等條件時，可申請重購退稅或扣抵；新購房地須列管5年。
提醒：房地合一稅「自用」審核越來越嚴格，除水電帳單外，另須提供其他文件佐證確實有「實際居住」，例如:包裹、帳單、信件、掛號信等；若房屋有裝修，裝修期間也建議扣除，不計入六年自用時間內。
五、不動產逐年贈與-實際案例
- 需求：母親將透天厝贈與給兒子，希望不要繳到贈與稅。
- 贈與標的：透天厝(建物及坐落土地)。
- 房地現值約：1,300萬元。
- 土地增值稅：試算0元。
如由母親單獨逐年贈與，母親每年度只能使用自己一人的免稅額244萬，約需6年才能完成全部移轉。
（一）第一步：母親先將２分之１產權贈與予父親
母親先將透天厝2分之1「夫妻贈與」予父親，使房地改由父母各持有2分之1。
- 配偶相互贈與的財產「不計入贈與總額」；因此不會使用到母親當年度244萬元免稅額。
- 夫妻互相贈與土地，暫不課徵土地增值稅。
- 但建物(房屋)部分仍須繳納契稅。
重要：夫妻贈與土地的「不課徵土地增值稅」只是延後課徵，並非永久免稅。日後再移轉第三人時，仍會依規定合併計算漲價總數額。
（二）第二步：父母親共同逐年贈與兒子
完成夫妻贈與後，父親與母親各持有2分之1產權，因此父母可分別使用自己的年度贈與稅免稅額，共同將房地持分逐年贈與兒子。
-
第一年度：109年10月
父母共同贈與「建物全部＋土地持分1000分之378」。 -
第二年度：110年1月
父母共同贈與「土地持分1000分之394」。 -
第三年度：111年2月
父母共同贈與剩餘「土地持分1000分之228」。
經過三個年度辦理後，建物及土地全部移轉至兒子名下。
（三）為什麼原本約需6年，調整後約3年完成？
原本房地全部登記在母親名下，母親僅可使用自己每年度之贈與稅免稅額，故預計須6年才能完成移轉。故先辦理夫妻贈與，父母各自持有2分之1產權，再由父母親各自贈與予兒子。
母親僅可使用自己每年度之贈與稅免稅額，預計約需6年。
父母可使用各自免稅額，額度增加為兩倍，因此3年完成移轉。
免稅額調整：本案109年及110年，每位贈與人免稅額為220萬元；111年起才調整為244萬元。
（四）本案結果
- 原本預計約6年完成，縮短為3個年度。
- 這3年度，父母親贈與均未超過免稅額，故免繳贈與稅。
- 每一年度移轉，都須依移轉持分申報土地增值稅、契稅。
- 每一年度均須重新辦理國稅局、地方稅及地政登記程序。
重點提醒：
每筆不動產的條件均不同，「稅費(土增稅、契稅、印花稅、登記規費)」都是獨一無二，須依個案試算及規劃；本案經試算後，土地增值稅為0元，且客戶不考慮以「買賣」或「繼承」方式辦理，故選擇逐年贈與。
六、逐年贈與前，應評估哪些事項？
- 「房屋評定現值＋土地公告現值」合計多少？
- 贈與目的？逐年贈與完成後，受贈人是否短期內會出售？
- 受贈人若未來出售時，是否有機會符合房地合一稅「自用」或「重購退稅」？
- 「土地增值稅」一般稅率之試算金額？
- 尚未清償之房貸是否須移轉由受贈人負擔？是否得改以「一次贈與」或「買賣」方式辦理？
- 若是未來遺產稅節稅規劃：「遺產稅 vs 土地增值稅」稅賦差異？
- 若是未來遺產稅節稅規劃：評估「繼承、遺囑繼承」可行性！
- 若是未來遺產稅節稅規劃：該不動產是否為105年1月1日以前取得？
- 若是未來遺產稅節稅規劃：贈與完未滿兩年，贈與人過世時，贈與財產價值可能須併計入遺產稅內。
逐年贈與，另須考慮土地增值稅、契稅、未來房地合一稅、遺產稅等綜合評估，有時以其他方式移轉，反而更節稅。
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