國民住宅(國宅) 及軍人住宅(軍宅)

「國宅」及「軍宅」之中古屋買賣,實務上雖不常見,但比別人多懂一些將是您的決勝關鍵,本篇為實務案例分享…

( 圖取自於Pexels )

免責聲明:文章僅為案例分享,非流程及步驟教學;實際案件辦理情形,請依個案洽專業地政士或相關人員。

  本篇以實際案例,淺顯易懂地說明如何判斷為「國民住宅貸款」、「軍人住宅」,以及其移轉須注意之重點。

一、何謂國民住宅(國宅)?

  • 原依國民住宅條例興建之住宅稱為「國民住宅」,雖國宅條例已於民國104年1月7日廢止,但實務上仍會遇到「國宅貸款」;以下說明如何藉由「地籍謄本」判斷為國民住宅
  • 國民住宅貸款:尚未清償者,不得移轉,且須保留「國民住宅」註記。
  • 國民住宅貸款:已清償者,塗銷「國民住宅」字樣,改以「住家用」或「集合住宅」登載,可任意移轉,不受限。

國民住宅條例第2條(已廢止)

本條例所稱之國民住宅,係指由政府計劃,依左列方式,用以出售、出租、貸款自建或提供貸款利息補貼,供收入較低家庭居住之住宅:
一、政府直接興建。
二、貸款人民自建。
三、獎勵投資興建。
四、輔助人民自購。
前項收入較低家庭之標準,由行政院定之。

二、判斷是否有國宅註記及國宅貸款

  • 可藉由地政事務所申請的地籍謄本判斷,但因國民住宅興建之時期不同,謄本顯示國民住宅「註記」之位置可能不同,通常顯示在建物標示部「主要用途」或「其他登記事項欄」,會註明為「國民住宅」字樣。(下圖範例1、2)
  • 以下範例1及2的「建物他項權利部」抵押權即為國宅貸款:
  • 權利人通常為「中華民國」或「地方政府」。
  • 管理者通常為「內政部營建署」、「縣市政府都市發展局」。
(國民住宅 範例1)
(國民住宅 範例2)

三、國民住宅貸款「移轉」重點

  • 國民住宅移轉時,若國民住宅貸款」尚未清償,不得移轉,其解套流程為
    1. 先清償國宅貸款之餘額。
    2. 塗銷國宅貸款「抵押權設定」。
    3. 塗銷「國民住宅註記」之字樣。
    4. 可依一般正常程序送地政辦理過戶移轉手續。

♦♦♦重點♦♦♦

  • 若為買賣案件,產權過戶至買方名下,須以上述步驟清償賣方國宅貸款抵押權(而無法由買方貸款銀行撥款代償),若要從買方已支付於履保內之價金動撥,因價金不在履保內即有一定風險,所以….
    1. 確認賣方是否能自行先清償國宅貸款, 或是先向親友短期借款。(站在安全角度,還是盡量避免從履保動撥)
    2. 若賣方無法自行清償,必須從履保動撥清償,簽約前(或收斡時)先取得買方同意,避免簽約後因買方不同意而無法清償賣方國宅貸款。
    3. 確認賣方國宅貸款之餘額,以及買方自備款是否足夠清償。
    4. 履保動撥代償時機:買方貸款核准且對保後;避免買方貸款無法核貸,但確又已從履保動撥價金清償賣方國宅貸款,要繼續履約及解約都被卡住。
(國民住宅註記塗銷「前」)
(國民住宅註記塗銷「後」)
  • 「國宅貸款」及「國宅註記」塗銷後,就跟一般房屋一樣了,日後再移轉時就依一般過戶流程進行即可。
  • 地籍謄本「國民住宅」註記塗銷後,會顯示為「集合住宅」或「住家用

四、何謂軍人住宅(軍宅)?及「移轉」重點

  • 限制登記:承購軍宅後國防部會辦理限制登記,未滿5年禁止處分(例如:買賣、贈與、交換),繼承除外;是否有軍宅禁止移轉之列管,可藉由地籍謄本的所有權部,其他登記事項欄查知
  • 若承購後已逾五年,申請塗銷限制登記後,即可正常自由買賣或為其他處分。
(軍宅限制登記塗銷「前」)
(軍宅限制登記塗銷「後」)
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