國民住宅(國宅) 及軍人住宅(軍宅)
以實務案例說明如何從地籍謄本判斷，以及辦理買賣移轉時應注意之重點。
免責聲明：文章僅為案例分享，非流程及步驟教學；實際案件辦理方式，請依個案洽地政士或專業人員。
最後更新日期：111年10月
本篇以實際案例，淺顯易懂地說明如何判斷不動產是否有「國民住宅註記」、「國民住宅貸款」或「軍宅限制登記」，以及辦理買賣移轉時應注意的重點。
- 國宅：主要確認國宅貸款是否已清償，以及國民住宅註記是否已塗銷。
- 軍宅：主要確認自產權登記日起是否已滿5年，以及禁止處分的限制登記是否已塗銷。
一、何謂國民住宅（國宅）？
原依《國民住宅條例》興建或辦理的住宅，通常稱為「國民住宅」或「國宅」。
《國民住宅條例》雖已於民國104年1月7日廢止，但實務上仍可能遇到尚未清償的國民住宅貸款，以及地籍謄本上尚未塗銷的國民住宅註記。
過去所稱的國民住宅，指依該條例由政府計畫興建，並由政府直接興建、貸款人民自建、獎勵投資興建，以及輔助人民自購等不同方式之收入較低家庭居住之住宅。
國民住宅貸款尚未清償
國宅貸款尚未清償者，為確保國宅貸款債權，原有的「國民住宅」註記仍應保留。
辦理出售、贈與、或其他所有權移轉前，原則上應先清償國宅貸款、塗銷抵押權及處理國民住宅註記，再辦理後續移轉登記。
國民住宅貸款已全部清償
國宅貸款清償後，可依規定辦理國民住宅註記塗銷；建物主要用途原登記為「國民住宅」者，則依原使用執照記載，變更為「住家用」或「集合住宅」。國宅註記完成塗銷後，原則上即可比照一般房屋辦理買賣或其他移轉，不再受原國宅貸款限制。
二、判斷是否有「國宅註記」及「國宅貸款」
可藉由向地政事務所申請的「地籍謄本」判斷不動產是否有國宅註記或國宅貸款。因國民住宅興建年代及登記方式不同，「國民住宅註記」在地籍謄本上的記載位置可能不同，通常可從下列欄位查找：
- 建物標示部的「主要用途」。
- 建物標示部的「其他登記事項」。
如建物標示部的主要用途或其他登記事項記載「國民住宅」，表示該建物曾有國宅身分或相關註記。
（一）從他項權利部判斷國宅貸款
以下範例1及範例2的「建物他項權利部」所登記的抵押權，即屬於國宅貸款相關登記。
國宅貸款常見登記內容
- 抵押權權利人通常可能記載為「中華民國」或「地方政府」。
- 管理機關可能記載為中央機關「內政部營建署」、地方機關「縣市政府都市發展局」。
提醒：不能只看所有權狀或建物外觀判斷是否為國宅。簽約前應調閱最新地籍謄本，確認國宅註記、抵押權、貸款餘額及主管機關。
三、國民住宅貸款「移轉」重點
國民住宅辦理買賣、贈與或其他所有權移轉時，如國宅貸款尚未清償，原則上應先清償國宅貸款，不然無法過戶。
- 確認國宅貸款的管理機關及剩餘貸款金額。
- 先清償國宅貸款的全部餘額。
- 辦理國宅貸款抵押權塗銷。
- 申請塗銷「國民住宅」註記。
- 註記及限制處理完成後，再依一般程序辦理所有權移轉。
補充：國宅貸款全部清償後，國宅註記不會立即自動從謄本消失，仍應主動向管理機關申請塗銷國宅註記，由管理機關囑託地政事務所辦理塗銷及用途變更。
（一）「國宅貸款」簽約前注意事項
一般不動產買賣案件，常由買方貸款銀行在過戶及抵押權設定完成後，由買方銀行撥款代為清償賣方原有房貸。
但國宅貸款尚未清償時，無法買賣移轉登記；須先完成貸款清償、抵押權塗銷及國宅註記處理，才能接續辦理買賣移轉，因此可能無法完全依照一般房屋買賣的過戶後代償流程辦理。
簽約前應先確認
- 賣方是否能自行清償國宅貸款，或先向親友短期借款清償。
- 若賣方無法自行清償，確有必要由履約保證專戶動撥價金時，應於簽約前(或收斡旋時)取得買方同意，避免簽約後買方不同意由履保動撥代償。
- 確認賣方國宅貸款餘額，以及買方已支付的自備款是否足以清償。
- 如須從履約保證專戶提前動撥，建議待買方貸款核准並完成對保後再辦理；避免買方若貸款無法核貸，但價金已先從履保專戶動撥之風險。
安全原則：站在交易安全角度，仍應優先評估由賣方自行籌措資金清償，盡量避免在過戶前提前動撥履約保證專戶內的買賣價金。
（二）國宅貸款及註記塗銷完成後
- 「國宅貸款抵押權」及「國民住宅註記」塗銷後，原則上即可比照一般房屋辦理買賣、贈與或其他移轉。
- 地籍謄本原記載的「國民住宅」字樣處理完成後，建物主要用途可能依原使用執照記載，變更為「集合住宅」或「住家用」。
四、何謂軍人住宅（軍宅）？及「移轉」重點
本文所稱的「軍人住宅」或「軍宅」，主要是指依《國軍老舊眷村改建條例》，由主管機關配售予服役年資符合相關條件之軍人。
※實際配售對象、承購資格及相關權利，仍應依個別案件的核配資料、主管機關文件及地籍登記內容判斷。
由主管機關配售的住宅，除依法繼承外，承購人自產權登記之日起未滿5年，不得自行將住宅及基地出售、出典、贈與或交換。
主管機關會囑託地政機關辦理「禁止處分」的限制登記，可從地籍謄本所有權部的「其他登記事項欄」查知。
（一）如何判斷軍宅能否移轉？
簽約前應調閱最新土地及建物地籍謄本，查看所有權部的「其他登記事項」，確認是否有軍宅禁止處分或限制登記。
自產權登記日起未滿5年
除依法繼承外，原則上不得辦理買賣、贈與、交換或出典等處分行為。
自產權登記日起已滿5年
確認禁止處分期間已屆滿後，可依個案向主管機關申請塗銷限制登記。限制登記完成塗銷後，即可依一般程序辦理買賣、贈與或其他處分。
提醒：5年期間應自「產權登記日」起算，不是從入住日、交屋日或簽約日起算，仍應以地籍謄本及主管機關確認為準。
（二）國宅與軍宅移轉重點比較
| 比較項目 | 國民住宅 | 軍人住宅 |
|---|---|---|
| 主要確認事項 | 國宅貸款是否已清償，以及國民住宅註記是否已塗銷。 | 產權登記是否已滿5年，以及禁止處分限制登記是否已塗銷。 |
| 限制移轉原因 | 須先清償國宅貸款，並塗銷抵押權及國宅註記後，才可辦理移轉(例如:買賣)。 | 除依法繼承外；未滿5年原則上不得出售、贈與、交換或出典。(但可辦理「信託」) |
| 限制移轉排除 | 可比照一般房屋辦理後續移轉。 | 限制登記塗銷後，可依一般程序辦理移轉。 |
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