「地上權案件」買賣及轉增貸 懶人包 +實務案例
地上權買賣、轉貸與增貸之簡易流程。
免責聲明：文章僅為案例分享，非流程及步驟教學；實際案件辦理方式，請依個案洽地政士或專業人員。
最後更新日期：115年7月
「國有土地」為全體國民共有的資產。早期中央或地方政府常以「標售」方式出售國有土地籌措財源，市區精華地段的國有土地也因此逐漸減少。為避免國有土地持續出售，因而興起類似「租地」概念的地上權制度：政府將國有土地以地上權方式提供建設公司投標，得標後先繳付「權利金」，之後每年再以申報地價為基準繳付「地租」。
土地為向國有財產署承租，地上建物則由建設公司興建。對一般消費者而言，地上權住宅的房價通常約為周邊行情的7～8折；持有期間免繳地價稅，出售時也免繳土地增值稅。但仍須注意，地上權住宅每年須繳納地租，且實際地租應依各建案的地上權契約計算。
- 建物為「所有權」，以買賣方式移轉予買方。
- 土地為「地上權」，以讓與方式移轉予買方。
本篇地上權內容以「微笑時代(前鎮區)」、「R5新世界(鳳山區)」及「永信韻綠(三民區)」為案例分享。
如屬地上權「贈與」，本所亦有辦理。
提醒：
不同建案的地上權契約內容、辦理流程、所需時間及文件可能略有差異。本文內容僅供參考，實際仍應依個案及國有財產署審核為準。
一、簽訂不動產買賣契約
買賣雙方依一般不動產買賣流程，先簽訂不動產買賣契約，約定總價、各期款支付金額及日期、稅費負擔、有無附贈物品等事項。
因地上權案件的辦理流程較久，通常自簽約日起算約需4～5個月，部分案件也可能需要半年左右。
貸款
賣方若為第一手屋主(即賣方直接向建設公司購入)，因建商通常有配合的銀行承作貸款，貸款成數最高有機會達7.5～8成。
但若賣方將房屋轉售(中古屋、二手屋)，買方貸款成數通常約為5～6.5成左右；即使洽詢原建設公司配合的銀行，貸款成數原則上也無法到8成。
利率
因承作地上權貸款的銀行不多，買方可選擇及比較的銀行利率、額度與條件的機會也較少，因此利率通常會比一般非地上權案件略高些。
注意事項
因國有財產署（本文後續簡稱「國產署」）會就建物辦理預告登記，並註記「未經國產署同意，不得轉讓或設定抵押權」。
買方若是向金融機構申請貸款，國產署原則上會同意(若是向民間私人、非金融機構，可能就會被國產署回絕)；若買方並非本國籍，擔心國產署不同意移轉，也可於買賣契約中約定：如國產署不同意移轉時，買賣雙方得無條件解除契約。
二、向國產署申請「地上權轉讓」
買賣雙方填寫「地上權轉讓申請書、承諾書及委任書等文件」，賣方並將原與國產署簽訂的「地上權契約書」交付予代書。先向國產署遞送申請文件，待審核完成後，國產署會發函通知買賣雙方辦理地上權轉讓及換約手續。
（一）同時準備「地上權合約（契約）」
將買賣契約書及買賣雙方資料等文件提供予建設公司（或國產署）， 由建商配合人員（或國產署）製作「地上權轉讓契約」，通常約需準備 12 本左右。 該契約將於國產署同意地上權讓與予買方時， 作為買方與國產署重新簽訂地上權契約使用。
註：
- 依不同地上權建案之招標公告內容， 「地上權合約」可能由建商製作，或由國產署繕製。
- 與國產署辦理地上權讓與及換約所需的契約， 須事先備妥供國產署審核及用印。 故應先將買賣契約書及買賣雙方資料提供予製作地上權契約之承辦人員， 以便製作。
（二）買方同時向銀行申請貸款
地上權「新成屋」購屋貸款，因建商通常有配合的貸款銀行，貸款成數最高有機會達7~8成。
但若為再次出售的地上權「二手屋或中古屋」，貸款成數通常約為5～6.5成；即使洽詢原建商配合的銀行，貸款成數通常也不一定能達到8成。實際貸款成數仍應依銀行鑑價、買方信用條件及申貸當時的授信政策而定。
地上權案件因國產署已辦理預告登記，建物買賣移轉及抵押權設定，必須先取得國產署同意後才能辦理。
因此，貸款對象通常須為金融機構，例如：銀行或郵局；如欲向私人或一般公司借款並設定抵押權，國產署原則上可能不予同意。
三、至國產署辦理「地上權轉讓」手續
（一）向建商索取以買方為受讓人的地上權契約
如前述第二條第(一)款所述，由建商製作「地上權轉讓契約」。取得契約後，再攜帶至國有財產署辦理後續手續。部分建商會收取契約書繕打、製作及印製費用，通常約為數百元至千元不等。
（二）至國有財產署辦理地上權轉讓
國產署審核買賣雙方的地上權轉讓申請後，會通知買賣雙方辦理換約手續，並開立繳款單，請賣方繳清換約日前應繳納的土地租金。
辦理時應注意的文件
- 買方需檢附「印鑑證明及印鑑章」。
- 賣方需檢附原地上權契約所使用的「原留印章」；若原留印章已遺失或無法找到，則另行檢附「印鑑證明及印鑑章」。
- 買賣雙方如有委任代書辦理，原則上可免親自到場。
- 買賣雙方辦理完成後，待國產署審核及完成用印，再另行發函通知代書領取用印完成的地上權契約書。
四、送地政辦理過戶等手續
（一）取得國產署核准公文，依函辦理過戶
如無須補件，約2～3週後會收到國產署核發的核准公文及相關文件。核准函正本通常會寄送予代理人（代書），副本寄送予買賣雙方；辦理地政過戶時，須將核准函檢附予地政機關。
（二）地上權過戶文件及簡易流程
地上權過戶所需文件及登記程序較一般買賣案件繁瑣，以下整理簡易流程，供讀者了解整體辦理順序。
- 塗銷賣方的預告登記。
- 辦理建物買賣移轉、地上權讓與，以及設定買方的預告登記予國產署。
- 辦理買方抵押權設定。
- 由買方貸款銀行撥款代償，並塗銷賣方原有的抵押權。
以下附上國產署核准函、預告登記同意書及抵押權設定同意書等文件，供實務參考。
五、案件完成後之權狀及謄本
（一）建物買賣移轉、地上權讓與
地政機關登記完畢後，買方會取得「建物所有權狀」；土地部分則取得「他項權利證明書－普通地上權」。
本案的他項權利證明書上，另有註明地上權持分範圍為十萬分之159。
地上權他項權利證明書及土地謄本，通常還會記載地上權的存續期間、地租、使用方法，以及讓與或設定抵押權的限制等事項。
（二）地籍謄本
- 建物謄本會有國產署預告登記的相關註記。
- 土地謄本會記載地上權存續期間、地租、使用方法及相關限制。
六、地上權重點整理
（一）土地租金如何計算？
地上權案件因買方沒有取得土地所有權，因此免繳納「地價稅」，但仍須依地上權契約繳納「土地租金」。
由土地他項權利證明書或土地謄本的註記可以得知，本案「微笑時代」的土地租金為申報地價的3.5%；如申報地價調整，地租也會隨之調整。
注意：地租並非所有建案均固定為申報地價的3.5%，不同建案的計算比例及調整方式可能不同，仍應以各地上權契約及土地登記資料為準。
（二）不動產相關稅費
| 稅費類別 | 建物 | 土地 |
|---|---|---|
| 持有稅費 | 繳納房屋稅；符合相關條件者，可申請適用自住房屋稅率。 | 繳納土地租金，但不繳納地價稅。 |
| 移轉稅費 | 由買方申報並繳納契稅。 | 因未移轉土地所有權，免繳土地增值稅。 |
（三）地上權存續期間如何計算？
本案的地上權存續期間為70年，但起算日是自建設公司取得地上權時開始計算，並非自消費者購買或完成過戶之日起算。
建商取得地上權 → 取得建造執照 → 開始動工興建 → 取得使用執照 → 銷售 → 移轉予買方
因此，買方實際取得產權時，本案的地上權存續期間通常約剩餘66～67年；實際剩餘期間仍應以土地謄本及地上權契約的記載為準。
（四）存續期間屆滿後如何處理？
地上權存續期間屆滿後，是否得延長存續期間，以及建物所有權應如何處理，應依個別建案的地上權契約約定為準。目前多數契約約定，地上權期間屆滿後，地上建物無償登記為國有；惟因目前尚無實際屆期案例，實際處理方式仍應依個別契約及屆時法令判斷。。
（五）地上權住宅的特性及趨勢
地上權建案 房價較一般周邊大樓行情低(7~8折)，且建物屋齡逾70年後恐已不堪居住使用，不少民眾開始將地上權建案列入評估選項！近年來地上權建案也受到不少「頂客族」客群歡迎，部分無子女家庭較不重視不動產的長期傳承需求！將購屋的資金占比減少，多餘資金來提升生活品質或旅遊度假等...。但地上權建案在過戶、貸款及抵押權設定程序上，通常比一般土地及建物所有權買賣案件繁瑣，辦理時間也可能較長。地上權案件如須辦理貸款，通常應向金融機構申請；如向私人或一般公司借款並辦理抵押權設定，國有財產署原則上可能不予同意，仍應依個案地上權契約及審核結果判斷。
本所曾辦理多件地上權買賣，包括二親等買賣、贈與、轉貸及增貸案件，歡迎來電洽詢討論。
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