「預告登記」懶人包 +實務案例
本文整理預告登記的法律效力、常見用途、限制、應備文件…
免責聲明：文章僅為案例分享，非流程及步驟教學；實際案件辦理方式，請依個案洽地政士或專業人員。
最後更新日期：115年7月
「預告登記」是「限制登記」的一種，主要作用是保全對不動產權利移轉、消滅、內容變更或附條件、期限之請求權。但預告登記並不是查封，也不是抵押權，更不能排除法院強制執行。因此，是否適合辦理預告登記，應依當事人的真正目的評估。
- 設定預告登記，須有登記名義人(所有權人)的同意書。
- 妨礙預告登記所保全請求權的處分，對該請求權不生效力。
- 預告登記不能排除徵收、法院判決或強制執行所為的新登記。
一、何謂「預告登記」？
『預告登記』是為了保全對於他人房屋土地權利之請求權，向地政機關辦理的限制登記。其目的在阻止登記名義人(所有權人)對於該不動產為有妨害其請求權之處分。
辦理後，如登記名義人(所有權人)另行處分出售不動產、貸款，而該處分妨礙預告登記所保全的請求權時，該處分對預告登記請求權人不生效力。
聲請保全下列請求權的預告登記，應由請求權人檢附登記名義人的同意書：
- 關於土地權利移轉或使其消滅的請求權。
- 土地權利內容或次序變更的請求權。
- 附條件或期限的請求權。
提醒：
土地法所稱的土地權利，在登記實務上也包含建物相關權利，因此房屋(建物)可能辦理預告登記。但若是「未保存登記之建物」，無法辦理預告登記。
（一）「預告登記」不是「物權」
「預告登記」本身不是所有權、抵押權或其他物權，而是一種為保全特定「請求權」之限制登記。
- 保全特定「請求權」。
- 記載於地籍謄本「所有權部-其他登記事項」。
- 不會核發「他項權利證明書」。
- 例如:所有權、抵押權、地上權及不動產役權等。
- 權利人可依各該物權內容，直接支配或利用不動產。
- 會核發所有權狀或他項權利證明書。
二、預告登記常見用途
依《土地法》第79條之1，預告登記可保全三類請求權；實務上最常見的是「保全不動產所有權移轉請求權」。
重要：辦理預告登記應有真實存在的請求權及法律關係，不宜只把它當成單純限制所有權人處分財產的工具。
（一）不動產買賣，防止一屋二賣
- 甲將房屋出售給乙，雙方簽訂買賣契約後，尚未完成所有權移轉。為保全乙對甲的所有權移轉請求權，經甲出具同意書後，乙先向地政機關辦理預告登記。
- 預告登記未塗銷前，如甲又將房屋出售並移轉給丙，而該移轉妨礙乙所保全的所有權移轉請求權，該處分對乙不生效力。
※早年不動產交易尚未普遍採用『價金履約保證或信託』時，預告登記常被用來降低一屋二賣風險之方式。
（二）父母將不動產登記給子女
- 父母將不動產移轉至子女名下，但擔心子女私自處分不動產，且希望保留日後請求返還之權利，因此辦理預告登記。
- 日後子女如欲出售、贈與或設定抵押權，而該處分妨礙預告登記所保全的請求權，原則上須先取得請求權人(父母) 同意，或辦理預告登記塗銷。
若父母已將不動產登記在子女名下，實際上並沒有請求返還之情形或約定，僅為限制子女處分而辦理預告登記，實務上較容易產生爭議。
（三）借名登記關係
甲實際出資購買不動產，但因特定原因將不動產「借名登記」於乙(人頭)名下。雙方確實有借名登記之關係及返還請求權，可評估以預告登記保全甲日後請求乙返還所有權之權利。
提醒：因不動產登記具有「公示效力」，「借名登記」並非法律所鼓勵的安排！借名登記契約建議辦理「公證」，並保留好金流、稅單、買賣相關文件，以降低日後爭議。
（四）私人借款搭配抵押權設定
- 所有權人向民間債權人借款，除「抵押權」設定外，部分債權人會要求另辦理「預告登記」。
- 日後所有權人如欲移轉(出售、贈與)不動產、再設定抵押權(增貸)時，須取得預告登記請求權人(即債權人、金主)之同意。
如預告登記之請求權，只是為了限制債務人處分財產，法律實務上較有爭議。
三、預告登記的效力
預告登記未塗銷前，登記名義人所為的處分，如妨礙預告登記所保全的請求權，該處分對請求權人不生效力。
（一）預告登記後，還能買賣、設定抵押權嗎？
所有權人仍是登記名義人，但如欲辦理買賣、贈與、信託或抵押權設定，應先確認該登記是否妨礙預告登記所保全的請求權。
- 由預告登記請求權人出具「同意書」。
- 先辦理「預告登記塗銷」，再辦理後續登記。
- 依原預告登記內容確認該項處分是否妨礙所保全之請求權。
提醒：是否可以不塗銷而直接辦理某項登記，仍應依預告登記內容、同意書、請求權性質及地政機關審查結果判斷。
四、預告登記之限制與缺點
預告登記最大的缺點是，是不能排除徵收、法院判決或強制執行。
甲名下房屋已讓乙辦理預告登記，但甲另積欠丙債務。丙持「借據、本票或借款契約」向法院取得「本票裁定、支付命令、確定判決或其他執行名義」後，仍可能向法院聲請查封及強制執行拍賣甲名下之房屋。
乙不能憑預告登記，就要求法院停止所有強制執行程序。
預告登記對徵收、法院判決或強制執行所為的新登記，沒有排除效力。
五、如何補強「預告登記」的不足？
預告登記不能排除強制執行，因此如當事人希望達成更完整的財產控制或債權保障，也可考慮須搭配「抵押權設定」或「信託」。
- 以不動產作為債權(借款)之擔保，即使被法院強制執行拍賣，也能優先受償。
- 受償次序依抵押權設定順位先後而定。
- 債務人未依約償還借款時，可主動依法聲請拍賣。
- 不動產信託給受託人。
- 信託財產原則上不得強制執行，但有例外。
- 信託內容約定信託目的、受託人權利(使用管理？處分權？)、信託終止條件(單方、雙方會同終止)。
提醒：預告登記、抵押權、信託 目的各不同，各有優缺點，不能互相取代；應依個案需求實際判斷及分析....。
六、預告登記的費用
- 代書費：依土建號筆數計算，通常5~6000元。
- 謄本費：實報實銷，通常1~300元。
- 書狀費：無，不會有"他項權利證明書"。
- 地政規費：無。
說明：若須協助擬定「協議書、借據」等，依內容及繁複程度，另報價。
（一）辦理完成後會取得權狀嗎？
預告登記本身不是獨立「物權」，因此完成登記後，不會核發「他項權利證明書」。但可申請最新地籍謄本，從土地或建物「所有權部-其他登記事項」欄，確認預告登記的請求權人、登記日期等內容。
國產署-大樓地上權案例：
因地上權有60~70年限，國產署約定地上權消滅後要移轉為國有之請求權，故會辦理預告登記。另地上權如要移轉、設定抵押權，須經國產署核准及同意。
七、預告登記應備文件
- 土地登記申請書(代書準備)。
- 登記清冊(代書準備)。
- 預告登記同意書(代書準備)。
- 所有權人及預告登記請求權人之的身分證影本。
- 土地、建物所有權狀正本。
- 所有原人的印鑑證明1份 (用途:「預告登記」或「不動產登記」)。
- 所有原人的印鑑章。
- 預告登記請求權人的普通印章(便章)。
- 證明請求權存在的契約或相關文件。
「印鑑證明」申請
- 印鑑證明：所有權人持「印鑑章」至戶籍地之戶政事務所申請「印鑑證明」。
- 無印鑑章：持「普通印章」至戶政事務所登記，將該「普通印章」登記為「印鑑章」。
- 印鑑用途：告知戶政承辦，用途為「預告登記」或「不動產登記」，若申請錯誤，須重新申請。。
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