「預告登記」懶人包 +實務案例
「預告登記」屬於「限制登記」的一種。
免責聲明：文章僅為案例分享，非流程及步驟教學；實際案件辦理情形，請依個案洽專業地政士或相關人員。
一、何為預告登記？
為了保全對於他人房屋土地權利之請求權，向地政機關所為之限制登記名義人處分其不動產之登記；其目的在阻止登記名義人對於該不動產為有妨害其請求權之處分。( 「預告登記」為「限制登記」的一種 )
預告登記的法源為「土地法 第79-1條」
土地法 第 79-1條I條聲請保全左列請求權之預告登記，應由請求權人檢附登記名義人之同意書為之：一、關於土地權利移轉或使其消滅之請求權。二、土地權利內容或次序變更之請求權。三、附條件或期限之請求權。II前項預告登記未塗銷前，登記名義人就其土地所為之處分，對於所登記之請求權有妨礙者無效。III預告登記，對於因徵收、法院判決或強制執行而為新登記，無排除之效力。(註：土地法所稱「土地權利」不限於土地，應解釋為不動產，即包含土地及建物)
二、預告登記 常見用途？
預告登記依土地法79-1條有一～三款請求權，坊間用途多為第一款「保全不動產所有權移轉之請求權」。
辦理上述預告登記後，所有權人若要「處分不動產(例：買賣、贈與)」，需先將預告登記塗銷後，始得為之；但若是要辦理他項權利設定，也需塗銷預告登記，或經由請求權人出具同意書始得辦理。
預告登記 實務常見運用，以下列舉４範例：
《範例、一》
早年不動產買賣尚無履約保證和價金信託機制(即先由第三方公正機構代為保管買賣價金)，買方為避免及防止賣方「一屋二賣」，經由賣方同意後，先行向地政機關辦理「預告登記」。
《範例、二》
父母親將不動產登記予子女名下，為避免子女私自處分不動產(例：出售、抵押設定借款)，而辦理「預告登記」。
《範例、三》
借名登記，避免出名人(人頭)隨意擅自處分不動產，而辦理「預告登記」。
《範例、四》
所有權人向債權人借款(例：金主、放款業者)，債權人除辦理抵押權設定外，另辦理「預告登記」；若所有權人要再以該不動產借款設定抵押權或移轉時，都需先取得債權人(即：預告登記請求權人)之同意。
- 註：上述第2、4項用法，實務上雖已使用行之多年，但此用法近年越來越有爭議。
三、預告登記 之效力
- 預告登記未塗銷前，登記名義人就其土地所為之處分，對於所登記之請求權有妨礙者無效。
- 預告登記，對於因徵收、法院判決或強制執行而為新登記，無排除之效力。←重點
四、預告登記 之缺點
預告登記，對於因徵收、法院判決或強制執行而為新登記，無排除之效力。
因已辦理限制移轉之「預告登記」，非經請求權人同意，所有權人雖無法「直接」出售或辦理抵押權設定借款。
但若所有權人有其他債務無法清償(例如：本票、支票、借據…等)，經由其他債權人申請本票裁定、支付命令等取得執行名義，仍可「間接」透過法院強制執行，查封拍賣此筆已辦理預告登記之不動產。
五、預告登記 缺點之改善
因預告登記，對於因徵收、法院判決或強制執行而為新登記，無排除之效力。實務上多藉由「抵押權設定」或「信託登記」等搭配，彌補預告登記之缺點，惟實際情況仍依個案判斷….
六、預告登記 之費用
- 地政規費：免。
- 代書費：若委由代書辦理，土地及建物各1筆，通常收費為6,000元。
- 謄本規費：實報實銷，通常1~200元。
- 書狀費：無。
預告登記非為民法所定之「物權」，物權法定主義(白話:「物權」以法律所規定為限，不得私自創設)，因預告登記非法定物權，故登記完不會有「他項權利證明書」，所以無書狀費。
雖無他項權利證明書，但能藉由「地籍謄本→所有權部→其他登記事項」欄位得知預告登記情形，為「債權關係物權化」的一種演示。
法定「物權」為：所有權、地上權、農育權、不動產役權、抵押權、質權、典權和留置權，總計8種。
七、預告登記 之文件
- 土地登記申請書(代書準備)
- 登記清冊(代書準備)
- 預告登記同意書(代書準備)
- 雙方當事人身分證明文件
- 土地及建物權狀正本
- 所有權人印鑑證明(用途：預告登記)
- 所有權人之印鑑章
- 預告登記請求權人之普通印章
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