附負擔之贈與（房貸）： 贈與稅扣除與實務案例
不動產有房貸仍可以贈與嗎？受贈人承受原有貸款時，符合條件的貸款餘額可作為贈與稅扣除額。
免責聲明：文章僅為案例分享，非流程及步驟教學；實際案件辦理方式，請依個案洽地政士或專業人員。
最後更新日期：114年2月
「贈與」是將財產無償給與他人；但如果受贈人在取得財產的同時，也必須承擔「房貸」，稅法上屬於「附有負擔之贈與」。
- 不是「房屋有貸款」就能列為扣除額，須受贈人確實有能力承擔該「貸款」。
- 「貸款餘額」原則上以「金融機構(銀行)」為主，另須向銀行申請貸款餘額證明。
- 貸款列為贈與稅扣除額，但未來出售時，取得成本仍是「土地公告現值＋房屋現值」計算。
一、什麼是「附負擔之贈與」？
依《遺產及贈與稅法》第21條規定，贈與附有負擔者，由受贈人負擔的部分，可以自贈與額中扣除。
例如：受贈之不動產仍有銀行貸款，雙方約定剩餘貸款由受贈人承擔，並提供受贈人有承擔貸款之佐證，此貸款餘額即可列為扣除額。
- 贈與總額－贈與稅免稅額－扣除額 ＝ 贈與淨額
- 贈與淨額 × 贈與稅率 ＝ 應繳納之贈與稅(贈與稅額)
重要：若主張將「貸款餘額」列為扣除額，其額度是沒有上限、也非固定值；主要是須佐證受贈人有承擔貸款的能力。
（一）哪些項目可能列為贈與稅扣除額？
- 受贈人實際承擔的「貸款餘額」。
- 受贈人依法負擔的「土地增值稅」。
- 受贈人依法負擔的「契稅」。
- 雖約定由受贈人負擔，但未提供佐證文件。
- 不符合稅法扣除規定的其他費用。
- 與不動產贈與無關之債務或約定
（二）受贈人承擔房貸，貸款要辦理轉貸(更名)嗎？
債務人要變更為受贈人。除約定由受贈人承擔剩餘貸款餘額外，另須至貸款銀行辦理債務人變更；但通常是「轉貸」比較常見，即受贈人重新設定抵押權，並塗銷原贈與人之抵押權。
重點：不是雙方約定受贈人承擔貸款即可，貸款(抵押權)的債務人也須變更為受贈人。
二、附有負擔之贈與實務案例
（一）實務案例1：房地現值3,725,808元
- 母親贈與不動產予兒子，約定貸款由兒子承擔。
- 「土地公告現值＋房屋評定現值」：3,725,808元。
- 110年度贈與稅免稅額：220萬元。
- 銀行貸款餘額：1,547,545元。
如果不考慮主張將「貸款餘額」列為「附有負擔」，直接贈與：
- 贈與總額3,725,808元 － 免稅額2,200,000元 ＝ 贈與淨額1,525,808元
- 贈與淨額1,525,808元 × 贈與稅率10% ＝ 應繳之贈與稅152,580元
因此，若當時直接贈與，原約須繳納152,580元之贈與稅。
將「貸款餘額」列為扣除額
本案房貸餘額為1,547,545元，貸款移轉予兒子承擔，並提出貸款還款能力之證明文件。
- 贈與總額3,725,808元 － 免稅額2,200,000元 － 貸款餘額1,547,545元 ＝ 贈與淨額 －21,737元 (負數)
- 贈與淨額0元 × 贈與稅率10% ＝ 應繳之贈與稅0元
因贈與淨額已低於0元，故此課稅贈稅額為0元。
因受贈人實際承擔房貸並符合扣除規定，本案原贈與稅由15萬2,580元，調降為0元。
（二）實務案例2：房地現值約379萬元
- 「土地公告現值＋房屋評定現值」：約379萬元。
- 當年度贈與稅免稅額：244萬元。
- 銀行貸款餘額：1,293,456元。
若沒有將「貸款餘額」主張為附有負擔扣除：
- 贈與總額379萬元－免稅額244萬元＝贈與淨額135萬元
- 贈與淨額135萬元 × 贈與稅率10%＝應繳之贈與稅135,000元
因此，原本應繳贈與稅約13.5萬。
經主張「房貸、土增稅、契稅」由受贈人承擔，並檢附貸款及還款能力等相關資料申報後，贈與稅額降為0元。
三、受贈後出售，房地合一稅成本如何計算？
附有負擔贈與在贈與稅申報時，可將「房貸餘額」列為扣除額；但受贈人日後出售時，成本認定仍為「土地公告現值＋房屋現值」，不得將承擔的「貸款餘額」加計入成本內。
重點：
- 「貸款餘額」可列為贈與稅扣除額，但不能列為房地取得成本。
- 「土地增值稅、契稅」可列為贈與稅扣除額，也可以列為房地取得成本。
（一）未來出售時，可否使用「房地合一稅-自用」優惠？
受贈取得後，如本人、配偶或未成年子女在該房屋辦妥戶籍登記，持有並實際居住連續滿6年，而且交易前6年內沒有出租、供營業或執行業務使用等規定時，可能適用房地合一稅自住房地優惠。
- 課稅所得400萬元以下：免稅。
- 超過400萬元部分：10%稅率。
（二）符合條件時，也可申請「房地合一稅-重購退稅」
受贈人日後出售時，在出售前後2年內另行重購符合規定的自住房地，可能依房地合一稅規定申請重購退稅或扣抵。
提醒：重購房地於重購後5年內須符合自住用途等相關規定(列管五年)；如改作其他用途或再行移轉，會被追繳原退還或扣抵稅額。
四、附有負擔之贈與重點提醒
- 不是有房貸即可扣除，必須由受贈人實際承擔。
- 國稅局審查受贈人的收入、資力及貸款負擔履行能力。
- 須向金融機構申請貸款餘額證明。
- 受贈人重新向銀行申請貸款，注意受贈人是否有信用瑕疵。
- 貸款移轉予受贈人完畢後，提供移轉的佐證文件予國稅局。
受贈人沒有固定收入，還能辦嗎？
如受贈人雖有工作，但薪資主要以現金領取，沒有薪資轉帳、扣繳憑單、所得申報或其他足以證明收入來源的資料，要向銀行申請貸款，以及向國稅局佐證有房貸還款能力的難度就比較高。
因此，規劃前應先確認受贈人是否有收入證明、評估可行性。
五、抵押權與房貸的基本概念
抵押權是一種擔保物權。債務人或第三人以不動產提供作為債權之擔保，但不需要把不動產交給債權人占有；如債務未依約清償，抵押權人(即債權人)得依法就抵押之不動產賣得價金優先受償。
- 自己或提供家人居住。
- 出租、營業使用。
- 買賣、贈與、繼承等移轉，不須抵押權人(債權人)同意。
不動產移轉給新所有權人，原抵押權仍然存在。若債務未清償，債權人仍可依法拍賣不動產；所以「買賣」案件須代償及塗銷賣方的抵押權。
（一）「普通抵押權」與「最高限額抵押權」有何不同？
以下僅簡單介紹差異...
- 針對「特定」債權之擔保。
- 須先有債權(借款)，再設定抵押權(物權)。
- 借款清償後，再借款時，不能援用"普通抵押權"。
- 設定金額即為借款金額，不能×1.2倍。
- 抵押權設定時，原則上要註記借款利息。
- 執行抵押權(拍賣)時，利息可累計，沒有上限
- 擔保「不特定」債權，銀行房貸常見。
- 可擔保的範圍，包括「過去、現在、以及未來尚未發生之債權」
- 借款清償後，再借款時，可以援用"最高限額抵押權"。
- 設定金額，銀行通常為×1.2倍；民間融資可能×1.2～1.5倍
- 因是不特定債權，抵押權設定時不須註記利息。
- 執行抵押權(拍賣)時，分配價金上限為設定金額
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