不動產贈與基本概念+ 實務案例
不動產贈與種類多樣化、一次贈與、逐年贈與、夫妻贈與、附有負擔之贈與、主張列為扣除額…等，皆須依個案規劃。
免責聲明：文章僅為案例分享，非流程及步驟教學；實際案件辦理方式，請依個案洽專業地政士或相關人員。
一、贈與稅「免稅額」及相關規定
- 贈與人每年贈與累計未超過220萬，免贈與稅。(調整前)
- 贈與人每年贈與累計未超過244萬，免贈與稅。(調整後:111.01.01起)
- (因物價指數漲幅累積達10%，自111年1月1日起「贈與稅-免稅額」調整為244萬)
- 當年度未使用(或未用完)之免稅額，隔年1月1日起重新計算，不累計。
- 贈與人每年度贈與累計超過244萬需繳納贈與稅；反之受贈人之受贈額度無上限。
- 夫妻贈與免贈與稅，即夫妻贈與不受224萬規定(超過244萬也免繳贈與稅)。
贈與稅納稅義務人：
第一順位：贈與人
第二順位：受贈人
二、贈與稅「稅率」及「級距」
- 贈與稅「稅率」：10%、15%、20%
- 說明：贈與稅為「差額累進，非全額累進」(即超過級距的「部分」才採累進稅率)
- 贈與稅「級距」：參考下表
贈與總額 – 免稅額 = 贈與淨額
贈與淨額 x 贈與稅率(10%、15%或20%) – 累進差額 = 贈與稅額(繳稅金額)
※範例一
假設贈與總額800萬，免稅額244萬尚未使用，試算如下：
贈與總額800萬- 免稅額244萬 = 556萬(贈與淨額)
556萬 x 稅率10% – 0(累進差額) =55.6萬(繳稅金額)
※範例二
假設贈與總額3,000萬，免稅額244萬尚未使用，試算如下：
贈與總額3,000萬- 免稅額244萬 =2,756萬(贈與淨額)
2,756萬 x 稅率15% – 125萬(累進差額) =288.4萬(繳稅金額)
三、贈與稅完稅證明
- 檢附相關資料向國稅局申報贈與，待國稅局審核完後，會依案件總類核發下列三種證明文件之一
- 免納贈與稅之案件，核發「贈與稅免稅證明書」。
- 需繳納贈與稅之案件，先核發贈與稅單，繳完後持稅單至國稅局換發「贈與稅繳清證明書」。
- 免計入贈與稅總額之案件，核發「不計入贈與總額證明書」。(改日詳細介紹)
※待國稅局核發「贈與稅免稅(或繳清)證明書」後，才可至地政辦理贈與移轉手續。
※不動產贈與可列舉為扣除額之項目及應注意之細節不少，建議找專業代書諮詢及評估。
四、(贈與稅免稅證明)實務案例一
- 免納贈與稅之案件，國稅局會直接核發「贈與稅免稅證明書」。
五、(贈與稅繳清證明)實務案例二
- 若需繳納贈與稅之案件，會先核發「贈與稅繳款書」。
- 待繳完贈與稅後，持稅單至國稅局換發「贈與稅繳清證明書」，才能至地政辦理贈與移轉手續。
六、您不可不知，不動產「贈與-關鍵重點」
- 不動產贈與，土地增值稅適用「一般稅率」，無法申請「自用稅率(一生一次、一生一屋)」
- 不動產贈與國稅局依「房+地 公告現值」來認定是否課徵贈與稅，而非「市價、成交價、原購入價」。
- 故日後出售不動產時，國稅局將以「房+地 公告現值」來認定取得「成本」；若為105年1月1日以後之贈與，日後出售不動產時依持有時間需繳納「房地合一稅(新制)」
本站提供以下三種解決方案供參考
- 以「買賣、二親等買賣」方式移轉，惟須有買賣金流，但土地增值稅有機會申請「自用」稅率，未來買方出售不動產時取得成本依「買賣成交價」來認定(較高)。
- 受贈取得不動產後，未來受贈人出售前須自住設籍及持有滿六年，符合房地合一稅「自用規定」，獲利400萬免稅，超過400萬部份稅率10%。
- 受贈取得不動產後，未來受贈人出售時若符合房地合一稅「重購退稅」規定，於兩年內重購自用房屋有機會申請退稅。(註：退稅後會被國稅局列管五年)
－文章內容，不定期更新－
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不動產涉及的金額龐大，規劃尤為重要，常見不動產相關稅賦：土地增值稅、契稅、印花稅、地政規費、遺產稅、贈與稅、財產交易所得稅、房地合一稅、房屋稅、地價稅、重購退稅....等等。
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