外國人取得不動產 「環境敏感地區」 查詢
（大陸地區人民≠外國人；大陸地區人民適用「兩岸人民關係條例」之規定）
免責聲明：文章僅為案例分享，非流程及步驟教學；實際案件辦理方式，請依個案洽地政士或專業人員。
最後更新日期：115年3月
大陸地區人民取得台灣不動產
大陸地區人民取得台灣不動產，適用法規為《兩岸人民關係條例》；大陸地區人民≠外國人。審核相當嚴格，除須確認所購不動產是否位於敏感地區外，買方身分不得為黨、政、軍人士，且職業、收入、購屋目的及用途等均可能納入審查。整個買賣流程順利的話，約需 6 個月左右；目前實際所需時間可能更久。
相較之下，其他外國人取得台灣不動產的審核通常較為寬鬆。大陸地區人口眾多，移民海外並取得當地國籍或公民身分者也不少；因此，即使是以外國人身分在台購屋，原始國籍仍可能為大陸地區，故有必要加強審查不動產是否位於國安或國防敏感地帶，例如陸籍美國人。
大陸地區人民取得台灣不動產「５４３政策」
- 貸款不得超過 5 成。（實務上幾乎難以取得貸款）
- 每年在台灣停留不得超過 4 個月。
- 取得不動產後 3 年內不得出售。
一、買方為外國人時，簽約前建議
（先不討論大陸地區人民）
- 查詢買方國籍是否為「完全平等互惠國家」或「附條件平等互惠國家（有部分限制）」。
- 確認買賣標的是否有土地法第14條、第17條不得移轉之情形。
- 至「環境敏感地區單一窗口查詢平台」查詢坐落土地是否位於敏感地區。
- 初步查詢若為「敏感地區」，應進一步付費查詢，確認外國人能否辦理登記。
二、環境敏感地區查詢
依土地法第17條規定，外國人不得取得「要塞軍備區域及領域邊境之土地」。
查詢「要塞軍備區域及領域邊境之土地」簡易流程
如果輸入土地地段號後，第33、34項顯示「免查」，恭喜！可以不用查詢。
因我的地段號輸入後顯示紅色的「應查」，故必須繼續查詢；第33項後方有備註，若涉及軍方應查範圍，查復時間至少需1個月以上。
繳費通知：隔幾天收到 e-mail 繳費單（PDF）。
繳費方式：台灣 Pay、ATM 或手機轉帳、超商、銀行臨櫃繳納。
查詢結果：e-mail 回覆查詢結果（附件有電子公文），也可登入環境敏感地區單一窗口查詢平台查詢結果及下載公文。
電子公文（含附件）約10頁左右。地政機關過戶時，將公文一併檢附於送件資料內。
三、何謂「平等互惠國家」？
Google 輸入關鍵字「平等互惠國家」搜尋，內政部會公告最新名單。因外交關係可能隨時變動，所以每次遇到外國人案件，均應線上查詢最新平等互惠國家名單。
- 「完全」平等互惠之國家：例如韓國、日本、馬來西亞、德國、英國、法國、美國（多數州）等。
- 「附條件」平等互惠之國家：須符合一定條件，或取得不動產種類有限縮，例如香港、新加坡、菲律賓、泰國、美國（部分州）、俄羅斯等。
- 「非」平等互惠之國家：該國人民不得取得台灣不動產，例如越南、澳門、美國奧克拉荷馬州。
四、外國人不能取得哪些土地？
依照土地法第17條規定，下列土地不得移轉、設定負擔或租賃於外國人：
- 林地。
- 漁地。
- 狩獵地。
- 鹽地。
- 礦地。
- 水源地。
- 要塞軍備區域及領域邊境之土地。
五、哪些土地不得登記為私有？
依照土地法第14條規定，下列土地不得為私有：
- 海岸一定限度內之土地。
- 天然形成之湖澤而為公共需用者，及其沿岸一定限度內之土地。
- 可通運之水道及其沿岸一定限度內之土地。
- 城鎮區域內水道湖澤及其沿岸一定限度內之土地。
- 公共交通道路。
- 礦泉地。
- 瀑布地。
- 公共需用之水源地。
- 名勝古蹟。
- 其他法律禁止私有之土地。
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