「折讓單」灌水， 被連補帶罰！？
彙整近期「折讓單」新聞，因未如實申報，被開罰案例供參考。
約略2~3年前，由高雄國稅局發現鳳山區某建案建商有開立「折讓單」之情形，且所有權人出售不動產時也未提供折讓單據，以致房地合一稅稅收短徵；國稅局得知後立即要求建商更正實價登錄金額，並也開始清查有無其他建案有類似情形。
舉例：原成交價1000萬已附帶裝潢價格，於買賣契約簽約後，建商改以買方已不需裝潢，雙方合議開立裝潢折讓單150萬，故實際成交價應為850萬。
但建商仍以1000萬之買賣合約協助買方向銀行「申請貸款」及「實價登錄」！而買方日後不動產出售時，原應以850萬列舉取得成本，但確仍以1000萬申報為取得成本，使得房地合一稅稅收短徵。依個案內容，恐有違反「實價登錄不實、使公務員登載不實、詐欺取財(貸款)、偽造私文書」
國稅局內部有註記哪些建案曾發生過「折讓單」。
以下彙整近期「折讓單」新聞，因未如實申報，被開罰案例供參考。
- 他成交千萬房，卻被國稅局連補帶罰近2百萬元！專家揭背後原因，難怪房市泡沫化(2022/08/17)
- 房地合一稅成本及費用申報，應依實際支付價金計算，以免遭補稅及受罰(2022/05/04)
- 以低報高恐涉及逃漏稅！賣房算錯成本，當心要補稅又罰錢(2021/09/28)
- 多簽一張400萬「折讓單」以為賺到 竟吃上罰單還被移送檢調(2020/11/14)
- 簽「折讓單」幫房價灌水 內政部：實價登錄不實最重關3年(2020/10/19)
他成交千萬房，卻被國稅局連補帶罰近2百萬元！專家揭背後原因，難怪房市泡沫化
好房網News記者蔡佩蓉／台北報導 2022年8月17日
近期有出售房屋，遭連補帶罰的房地合一稅案例，背後也揭穿「炒房算盤」。高雄國稅局日前指出，有民眾在109年與建商簽訂房屋土地買賣契約，交易總價為1400萬元，簽約後建商「折讓300萬元」，111年他出售時卻以1400萬元列為取得成本，如此行為，遭補徵房地合一稅135萬元與罰鍰43萬2千元。
高雄國稅局表示，民眾沈先生在109年向建商簽訂房屋土地買賣契約，買賣總金額為1400萬元，簽約後與建商協議折價300萬元，取得銷貨折讓證明單，惟未重新簽訂契約。111年出售該房地，於申報個人房屋土地交易所得稅時，僅檢附買賣契約書，並以1400萬元列為取得成本。
但經國稅局查得銷貨折讓資料，認定沈先生虛報取得成本300萬元，除按持有期間未逾2年適用的稅率45%核算，應補徵稅款135萬元之外，另外，依《所得稅法》第108條之2第2項規定，裁處所漏稅額2倍以下的罰鍰43萬2千元。
高源不動產估價師事務所所長陳碧源剖析，明明是成交1100萬元，合約寫1400萬元，然後折讓300萬元，這樣的操作手法，可從三層面來看，第一、等於合約總價78%，可讓買方甚至投資客拿去銀行拚全額貸。
第二、建商可以在實價登錄高報銷售價格，利用政府網站鞏固價格。第三、未來買方可藉由買賣契約和前段金流，以規避房地合一稅….(略)
房地合一稅成本及費用申報，應依實際支付價金計算，以免遭補稅及受罰
高雄國稅 撰稿人: 吳明峰 2022年5月4日
財政部高雄國稅局表示，民眾出售105年1月1日以後取得之房屋、土地，如符合房地合一所得稅課稅範圍，不論有無應納稅額，應於房地完成所有權移轉登記日之次日起30天內填具申報書，並檢具契約書影本及其他相關文件，向該管稽徵機關辦理申報。如出售之房地係購買取得，於簽訂買賣契約書後取得折讓款，申報成本時應減除折讓金額並依實際支付價金計算，如未依折讓後價款申報取得成本，以致漏報所得額，經該管稽徵機關查獲，將遭補稅及處罰。
該局舉例說明，轄內甲君於109年度申報房地合一稅，列報房地成交價額2,100萬元，原始取得成本1,750萬元，並檢附不動產買賣契約書。本案房屋土地係向建設公司購買，買賣總價額1,750萬元，經該局查得甲君簽約後與建設公司協議減價350萬元，「建設公司開立350萬元折讓證明單」，甲君申報取得成本未減列折讓金額350萬元，認定虛報取得成本350萬元，依法補徵稅款並裁處罰鍰。
該局特別提醒納稅義務人，買入房地簽訂契約後另有約定減價者，應依實際支付價金計算取得成本，以免遭補稅及受罰，如誤以買賣契約總價申報取得成本者，應於該管稽徵機關進行調查前，自行辦理更正並加計利息補繳稅款，以免受罰。
以低報高恐涉及逃漏稅！賣房算錯成本，當心要補稅又罰錢…
作者：余佳璋 2021年9月28日
案例說明
購屋有折扣，賣房時成本卻漏算
小威熱衷購屋買地投資，名下有幾筆房地產，且多為向建商購買的新成屋。小威3年前向某建商購買訂價1,000萬元的房屋一戶，因有私人關係介紹，該建商決定以裝潢費名義，按每戶100萬元折讓價金給小威，實際以900萬元的優惠價格成交。
如今眼見房市又起，小威以每戶1,100萬元的價格出售，且根據當時契約訂定的1,000萬元價金申報為房屋成本，造成實際獲利200萬元，卻僅以100萬元為課稅基礎繳納稅捐。然而，小威並不知道此舉日後可能會被國稅局要求補稅，甚至還得繳交高額罰鍰……
國內疫情稍有趨緩，房市又出現一波漲價契機，加上今年有房地合一稅2.0新制上路，有些民眾在買賣房屋的時候，可能疏忽若干申報賣屋成本的關鍵程序，特別是使稅捐稽徵單位低估課稅基礎，恐怕會讓交易惹來麻煩。
建業法律事務所律師黃品瑜表示，《所得稅法》第14條之4第1項及第3項，針對計算房屋土地交易究竟是獲利所得或者損失，有明確的規定：所得額＝成交價額－原始取得成本－因取得、改良及移轉費用…(略)
案漏報賣屋所得
除須補稅還要繳罰鍰
小案例中小威的情況，黃品瑜認為，倘若小威在出售房地時高估原始取得成本，致使國稅局低估他賣屋獲利的應課稅基礎，即可能產生逃漏稅的嫌疑。依據《所得稅法》第108條之2第2項規定，房屋、土地交易所得申報，有漏報或短報的情況，將被處以所漏稅額2倍以下罰鍰。
黃品瑜分析，小威高報了100萬元的房屋取得成本，產生低估100萬元應課稅的情形，又因為持有這筆房地3年，適用房地合一稅率35%，逃漏稅捐金額可能達35萬元。換言之，如果國稅局查獲此事，小威除了必須補繳稅金，更可能額外被處以所漏稅額2倍，達70萬元的高額罰鍰…(略)
多簽一張400萬「折讓單」以為賺到 竟吃上罰單還被移送檢調
CTWANT李蕙璇／台北報導 2020年11月14日
實價登錄制度上路之後，已經成為民眾購屋時之重要參考，但實價登錄制度有時也會成為有心人作價灌水，拉高成交行情的工具。內政部地政司特別指出，這樣的行為已經涉及違規違法，呼籲民眾千萬要特別注意。
案例事實
高李先生看中住家附近一棟建商新推的大樓，他買了其中一間40坪的房子，價格也講好每坪60萬，總價一共是2400萬。簽約前，建商經理突然跟他說，希望李先生能配合用每坪70萬來簽約，也就是每坪比原來的多10萬，但會同時簽一張「400萬元的折讓單」給李先生。也就是說，李先生最後仍然只要付2400萬元就可以了。
建商經理告訴李先生，如果他願意配合，公司可以免費送他價值100萬的進口廚房衛浴設備，李先生一聽，不用多付錢，又可以得到免費的高級設備，難得有這麼好康的事情，於是就答應了
沒想到半年後，國稅局通知他該次交易涉嫌申報價格不實，因此要處以罰鍰，而且該行為已經涉及《刑法》第214條使公務員登載不實文書罪，因此將移送檢調偵辦…(略)
簽「折讓單」幫房價灌水 內政部：實價登錄不實最重關3年
上報快訊／黃怡潔 2020年10月19日 17:22:00
高雄地區傳出，有建商以「折讓單」方式在實價登錄上將房價灌水。內政部19日表示，實價登錄申報不實，依法將處罰3萬元至15萬元罰鍰，且涉及刑法第214條使公務員登載不實文書罪，可處3年以下有期徒刑。
內政部19日下午透過新聞稿指出，媒體報導指民眾在高雄市購屋時，被要求在買賣契約外，另簽定「折讓單」，並以折讓前較高價格辦理不動產買賣申報，使價格灌水。
內政部表示，為確保成交價格資料的正確性，內政部持續要求各縣市政府對於申報交易價格異常案件進行查核。買賣雙方如有申報價格不實情形，依規定將按次處3萬元至15萬元罰鍰，至完成改正為止，並將斟酌個案違法情節，主動移送檢調偵辦。特別提醒買賣雙方申報時務必如實申報，以避免觸法受罰。
對於民眾檢舉高雄市申報不實個案，高雄市政府已將案件下架，並進行查核。若買賣當事人若知悉有申報不實的情形，可向當地縣市政府檢舉，以維護自身權益及交易市場資訊透明正確。
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