二親等買賣＋實務案例

您知道嗎？「二親等買賣」應注意之細節及手續比一般買賣還多，找對「代書」尤其重要…..

免責聲明：文章僅為案例分享，非流程及步驟教學；實際案件辦理情形，請依個案洽專業地政士或相關人員。

一、淺談「二親等買賣」
二、成交價，二親等買賣可低於市價？
三、銀行貸款已核准，國稅局卻不核准？
四、二親等買賣，但「自備款」不夠？
五、何為「三角移轉」？
六、慘痛實務案例分享一 (非本所承辦)
七、慘痛實務案例分享二 (非本所承辦)

一、淺談二親等買賣：
　　買賣就買賣，為什麼要區分「二親等買賣」？

首先！先看法條

《遺產及贈與稅法第五條》

財產之移動，具有下列各款情形之一者，以贈與論，依本法規定，課徵贈與稅：

1. 在請求權時效內無償免除或承擔債務者，其免除或承擔之債務。
2. 以顯著不相當之代價，讓與財產、免除或承擔債務者，其差額部分。
3. 以自己之資金，無償為他人購置財產者，其資金。但該財產為不動產者，其不動產。
4. 因顯著不相當之代價，出資為他人購置財產者，其出資與代價之差額部分。
5. 限制行為能力人或無行為能力人所購置之財產，視為法定代理人或監護人之贈與。但能證明支付之款項屬於購買人所有者，不在此限。
6. 二親等以內親屬間財產之買賣。但能提出已支付價款之確實證明，且該已支付之價款非由出賣人貸與或提供擔保向他人借得者，不在此限。

假設：兒子向爸爸購買不動產，國稅局會先「視為」是爸爸「贈與」不動產給兒子！兒子及爸爸須檢附「兩人」的收款付款存摺明細及兒子財力資料予國稅局審核，國稅局確認兒子真的有出資向爸爸購買，且國稅局也會審核兒子日後是否有辦法負擔的銀行貸款。(銀行貸款核准，國稅局審核是否會通過是兩回事)

國稅局審核完金流及買方(兒子)日後貸款還款能力後；認定是「買賣」後核發『非屬贈與財產同意移轉證明書』，始能向地政機關辦理過戶手續。

賣方(父親)存摺並會被列管，若賣方有以不正當之方式將資金返還予買方(兒子)，恐被國稅局認定為「假買賣，真贈與」；改以贈與論，課徵贈與稅。

疑問1：為什麼國稅局要審閱兒子跟爸爸的金流？兒子跟其他人買房都不用提供金流給國稅局審核

解答：

　　因為兒子跟爸爸是「二親等」內親屬，尚未提供完整金流審核前，依法規會先視為贈與。另外爸爸的存摺會被國稅局列管一陣子，當發現爸爸把錢偷偷匯還給兒子，就可能會被認定為「假買賣，真贈與」，改以「贈與」認定。

疑問2：『二親等買賣 vs 贈與』有什麼差異嗎？為什麼不少人選擇二親等買賣？

解答：

　　假設市值1000萬的不動產，政府的房地公告現值可能僅約300~400萬；若是以「贈與」過戶，其不動產取得成本就是300~400萬，日後受贈人出售時房地合一稅稅賦較重，但也不是沒有其他解套之可能。「二親等買賣」有以下優缺點…

「二親等買賣」優點

1. 兒子取得成本為買賣成交價，日後出售房地合一稅繳較少。
2. 土地增值稅有機會申請「自用」稅率。
3. 即便房地公告現值超過贈與免稅額，也不需繳贈與稅，因為是「買賣」，不是「贈與」。

「二親等買賣」缺點

1. 買賣雙方皆須檢附金流予國稅局(存摺)審核。
2. 若買方須向銀行貸款，但因工作收入為領現金(未申報綜所稅)，且無法佐證收入來源，國稅局核准難度較高。

二、成交價，二親等買賣可低於市價？

　　通常親屬間之買賣價格會比市價優惠，但二親等買賣之成交金額可低於市價嗎？能便宜(低)多少？國稅局才不會有意見！

向國稅局申報二親等買賣時，除檢附買賣合約書、雙方身分證明文件、稅單、公契等文件外，申報書需填寫出售不動產的「土地公告現值＋房屋現值」之總額！若出售金額低於該金額，國稅局會認定為贈與。(通常政府公告的房地公告現值，約為市價的25~35%左右)

除非..能證明「市價」確實低於「土地公告現值+房屋現值」，並提供佐證文件(例如：實價登錄、法拍得標價…等)予國稅局審核，才有機會不被國稅局視同為贈與。 (財政部函令：民國 90 年 11 月 07 日台財稅字第0900457029號)

簡言之，在一開始簽定買賣合約前，就要先計算好「土地公告現值＋房屋現值」之總額，來擬定成交金額，買賣成交價需高於房地公告現值即可。另若親屬間之買賣成交價低於市價，實價登錄時也需勾選備註為特殊交易「親友間之交易」。

題外話！若要進一步做節稅規劃，成交價太低對於買方也不一定有益，因買方日後出售房屋若為房地合一稅，稅賦通常會高於贈與稅不少；故建議一併評估買方日後是否會出售不動產、持有期間、重購退稅、或能否符合房地合一稅自用(自住設籍滿6年且無出租營業、獲利400萬以內免稅)規定等。

三、銀行貸款已核准，國稅局卻不核准？

　　為何明明銀行貸款已核准，且也已對保完成；但國稅局卻認為買方無還款能力、遲遲未核發「非屬贈與財產同意移轉證明」？但銀行貸款確實都已核准了啊！！

　　國稅局評估「還款能力」：

買方(借款人)本人是否有還款能力，經常性或固定收入(例：薪資、租金收入、月退俸)；若買方為家庭主婦，可自行主張加計配偶的收入合併計算。

　　銀行貸款「審核核貸」：

買方(借款人)本人是否有還款能力；若買方還款能力不足(收支比算不到)，若有其他親屬願意當保人(例如：父親、母親、兄、弟、姊、妹….等等)，銀行貸款仍可核貸。

註：由此可知，「二親等買賣」國稅局審核「還款能力」比銀行還嚴格，國稅局原則上以「本人」為主，頂多加計「配偶」收入。

四、二親等買賣，但「自備款」不夠？

　　因購屋至少需準備2~3成自備款(銀行貸款7~8成)，但若『自備款(頭期款)』不足，而無法檢附完整之買賣金流予國稅局審核？

　　「自備款」可於贈與稅免稅額度內，主張為「視同贈與」或「債務免除」；買方即不需支付該自備款(頭期款)。

★提醒★

部分「自備款」主張為「視同贈與」或「債務免除」；不少銀行不承作類似無自備款金流之案件，建議提前與代書或銀行確認。
本次移轉出售時，若土地增值稅要申請「自用」；又或是日後出售時，「房地合一稅」取得成本之認定，建議現場與地政士諮詢確認。

五、還有一種稱為「三角移轉」

經濟日報新聞連結

(謎:若真有遇到！也不會接受委任)

步驟一：爸爸先以買賣過戶給第三人A

步驟二：第三人A 再以買賣過戶給兒子

　　爸爸「不直接」過戶給兒子，而是透過非二親等的第三人A間接移轉，實際上並無買賣金流，而是利用國稅局對於非親屬不會主動審核金流的漏洞，把不動產「間接」以「買賣」移轉給兒子，墊高兒子的取得成本。但道高一尺，魔高一丈！國稅局會以系統勾稽追查來防堵。

　　無金流之「三角移轉」，恐有！實價登錄不實、偽造私文書、使公務員登載不實、詐欺罪(若兒子有向銀行貸款)，另依法課徵贈與稅，處漏稅額1倍至3倍之罰鍰；稅捐稽徵法41條逃漏稅：5年以下有期徒刑、6萬以下罰金。

六、實務案例分享一，「二親等買賣」誤辦為「贈與」

聲明：此誤辦為贈與之案例，非本事務所承辦。

幾年前哥哥名下房屋過戶予弟弟，委託代書辦理過戶相關事宜，案件也順利完成結案。直至111年弟弟至本事務所告知欲以650萬出售名下房屋時，因房地公告現值約150萬，經本所試算後告知提醒國稅局會認定獲利約500萬(出售價650萬-房地公告現值150萬)，原因為何？
但客戶認知實際獲利僅幾十萬，為何與國稅局落差那麼大？

解答：

1. 客戶明確表示當時確實有支付價金向哥哥購買房屋，也有告知承辦代書，代書也知情；結案時拿到土地及建物所有權狀後就以為案件圓滿完成，直至今日欲出售房屋，才知道當年房屋被以「贈與」方式辦理過戶。
2. 經與客戶討論完後，應該是當時「二親等買賣」因需向國稅局申報「金流」，及待國稅局核准才能辦理過戶，當年承辦代書便宜行事或其他原因？，以「贈與」方式辦理過戶。(因「贈與」屬贈送，需向國稅局申報贈與，但不須提供金流及審核)
3. 有何影響？

- 不動產「贈與」，以「房地公告現值」金額高低來認定是否需繳「贈與稅」。
- 當然也以「房地公告現值」來認定為受贈不動產日後出售時的「取得成本」。
- 但殘酷的是「房地公告現值」，遠低於「市價」。
- 現欲以650萬元出售，但房地公告現值僅約150萬元；依帳面會被國稅局認定獲利約500萬元。
- 好險為「舊制(財產交易所得稅)」，僅建物部分須併入個人綜合所得稅，試算後預估約會多7~8萬稅金。(若是新制-房地合一稅，需繳納之稅金通常相差數十倍)

★★★

　　一般來店民眾告知不動產要辦理「過戶」，但實際上「過戶」是統稱，地政並無「過戶」選項。

　　本所會詢問有無支付價款(簽訂買賣合約)，確認實際要辦理的項目是「買賣、贈與、繼承，或是預立遺囑」，並告知注意事項、應備文件、及節稅規劃細節。

(立即來電．免費諮詢郭家甫代書)

七、實務案例分享二，「二親等買賣」誤辦為「贈與」

聲明：此誤辦為贈與之案例，非本事務所承辦。

大概兩~三年前客戶拿著申請好的地政謄本來諮詢，欲辦理不動產繼承登記，但因被繼承人有債務問題而遲至今日尚未辦理繼承登記。

經詢問後，經過的內容概略如下：

A與B是兄弟，共同購買甲屋(各持分2分之1)，後因B弟急用資金，故將名下持分2分之1出售予A兄，遂委請代書辦理過戶事宜。(因兄弟屬二親買賣，應向國稅局申報金流，理當應以「買賣」辦理移轉；但不知承辦代書為何便宜行事，以「贈與」方式辦理移轉)
案件順利結案，原以已告一段落。殊不知幾年後B弟因病過世，突然跳出C銀行表示B弟積欠信用卡逾期未繳，C銀行並查出B弟於欠款期間內將甲屋以「贈與」方式，無償移轉過戶，C銀行主張B弟「贈與」行為屬脫產，詐害債權，進而提出訟訴。
因當年AB兩兄弟同住於甲屋，購屋款以現金方式支付，承辦代書也未提醒收付款金流憑證之重要性(因當時代書以「贈與」方式辦理，未向國稅局申報「二親等買賣」，故國稅局也無留存收付款資料)；因A兄及B弟之繼承人提不出支付價款證明，被法院認定為脫產行為，侵害債權人C銀行權益。
法院「判決回復所有權」後，甲屋隨即被查封及拍賣，因無人投標暫時解除危機，但也差點流離失所；後續也請客戶先與銀行及債權人協商還款事宜。

民法第 244 條 (詐害債權)
債務人所為之無償行為，有害及債權者，債權人得聲請法院撤銷之。
債務人所為之有償行為，於行為時明知有損害於債權人之權利者，以受益人於受益時亦知其情事者為限，債權人得聲請法院撤銷之。
債務人之行為非以財產為標的，或僅有害於以給付特定物為標的之債權者，不適用前二項之規定。
債權人依第一項或第二項之規定聲請法院撤銷時，得並聲請命受益人或轉得人回復原狀。但轉得人於轉得時不知有撤銷原因者，不在此限。

解答：

1. 民國9x年原本看似單純的「二親等買賣」，僅因疏失及便宜行事以「贈與」方式過戶，經過多年後房屋被法院「判決所有權回復」，後續又被債權人「查封及申請拍賣」不動產。
2. 不動產涉及金額龐大，委任經國家考試通過-地政士(代書)辦理尤為重要，每間事務所收費略有小差異，但建議不要為了省1~2千元代書費、簡化相關手續或步驟，後續損失讓人得不償失。(因9x年承辦代書疏失造成客戶損失，客戶透過介紹推薦向本事務所諮詢)
3. 此案例讓我們得知
  - 術業有專攻！「專業」的重要性。
  - 若必須借款予人，若有不動產抵押設定做為擔保，債權才較有保障。