「預售屋讓渡/買賣」 (權利讓渡)
預售屋買賣(權利讓渡)，應注意之細節、流程及稅費？
本頁面最後更新日期：113年06月09日 16:00
一、預售屋可以轉讓嗎？
內政部擬修法禁止「預售屋換約轉讓(售)」，嚴禁限制預售屋投機與炒作，目前相關修法條文預計2022年9月排入立法院審議。
立法院在2023年1月10日三讀修正通過《平均地權條例》部分條文修正，預計同年7月1日實施；於2023年7月1日起取得之預售屋，日後轉讓時將區分為「不需申請即可轉讓(售)」、「經主管機關審查核准後，始可轉讓(售)」兩種。
本次修法禁止「預售屋換約轉讓(售)」之規定，『不溯及既往』；即賣方若為2023年6月30日以前取得之預售屋，於7月1日新法實施後，仍得轉讓(售)。
但部分建商配合政府禁炒房之政策，不受理預售屋之轉讓；故預售屋轉讓(售)前，建議先向建設公司詢問確認是否得移轉，及換約流程所需之時間。
二、預售屋轉讓規定(適用112.7.1日以後取得)
1.除例外情況外，原則上不得轉讓(售)
2.例外：不需申請即可轉讓(售)
- 配偶、直系或二等親內旁系血親之間換約。
- 買方簽約後死亡，由繼承人依法繼承換約。
- 法人因合併或改制而承受而換約。
- 法人依法解散、清算或廢止後，因財產歸屬而換約。
3.例外：經主管機關審查核准後，始可轉讓(售)
- 非自願離職且超過6個月未就業，導致無力繳款負擔貸款費用。
- 買受人或其家庭成員，罹患重大傷病或特定病症，須6個月以上全日照顧。
- 買受人或其家庭成員的房屋，因災害毀損而須另行租屋。
- 買受人或其家庭成員發生意外事故，導致第三人死亡，或重傷須6個月以上全日照顧。
- 原買受人死亡，其繼承人無意保留。
- 共同買受人之間轉售或讓與。
註：以上六種依法核准得轉讓(售)，戶數，全國每二年以一戶為限。
三、預售屋換約流程
買賣雙方先確認預售屋棟別、面積、車位、建築時程等基本資料，再確認賣方「已支付價款+轉售獲利價差」之金額、後續有無待付款(若有，其金額及日期)，賣方有無向建商申請客變(工程變更設計)及客變款項是否已支付。
註：賣方向建商確認是否可「換約」及所需時間。
買賣雙方簽立「預售屋權利買賣契約暨價款託管申請書(私契)」，約定「簽約款」及「換約款」金額及日期；契約書內會備註最遲_月_日前需至建設公司辦理換約。
註：賣方需於簽訂私契日起之30日內，向國稅局申報房地合一稅。
買方依合約將「簽約款」及「換約款」匯入價金信託專戶內。款項匯入後履保會發簡訊通知買賣雙方，待款項全數匯入後才至建設公司辦理預售屋「換約」手續。
買賣雙方至建設公司辦理換約手續，預售屋相關權利義務移轉於買方(受讓人)，賣方(讓與人)把與建商簽定之原預售屋買賣合約、工程變更設計等文件轉交於買方(受讓人)。
註：因賣方需申報房地合一稅，相關文件移交買方前，需先影印留底。
『換約完成』，買賣雙方簽署價金信託結案單，將專戶內款項匯至賣方帳號。
賣方檢附預售屋「買」及「賣(讓渡)」的合約書及相關資料，向戶籍所在地之國稅局申報房地合一稅。
四、預售屋權利讓渡相關稅費
五、預售屋權利讓渡契約(私契-履保合約)
六、預售屋權利讓渡契約(私契-建商換約)
七、賣方向國稅局申報房地合一稅
因預售屋尚未完屋(尚未取得使用執照及核發建物所有權狀)，無法至地政機關辦理產權移轉登記；故原則上以「私契(履保合約)」簽定日起30日內，賣方需至國稅局申報房地合一稅。(多數國稅局認定起算日是以「私契(履保合約)」，而非至建商辦理換約手續)
一.申報期限：私契簽定日起30日內。
二.管轄單位：賣方戶籍地之國稅局。
三.費 用：實際支付費用列舉：或已付款及價差之3%計算(上限30萬)。
四.稅 率：持有2年內，稅率45%；持有滿2年~未滿5年，稅率35%。
註：若待預售屋完屋(成屋)後才出售，持有期間以成屋之「移轉登記日」為準，重新計算。(原預售屋持有期間不能併計)
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