「預售屋讓渡/買賣」 進階探討
「預售屋讓渡/買賣」常見之問答
本頁面最後更新日期：113年06月09日 16:30
一、預售屋移轉，有必要承做履保？
預售屋因尚未完屋，故無法向地政機關調閱「地籍謄本」，確認產權(確認所有權人)；建設公司也因個資法，部會透露告知棟別戶別之承買人資訊…
即便賣方持有預售屋合約，也無法判定其現在仍為該戶預售屋之權利人。(因合約可能已切結遺失；或早已轉讓出售)
(一)預售屋讓渡移轉，並未規定簽立契約時必須承做履保；但除非你很確定賣方就是該戶預售屋之權利人。
(二)不承做履保，但與賣方約定於建商辦理換約手續時，現場確認賣方為權利人及賣方已支付款項後，現場一次交付所有價款。(缺點：身懷現金鉅款之交易風險、買賣交易無匯款紀錄之收付金流)
二、買賣雙方直接至建商換約？還需簽私契嗎？
假設：甲向建商購買預售屋(A屋)800萬；爾後甲將預售屋之權利以1000萬讓渡(出售)予乙。甲與乙相約至建設公司辦理預售屋讓渡換約手續…
大多數「建商的讓渡契約」內，只會記載預售屋(A屋)的權利由甲讓渡與乙，「建商的讓渡契約」內通常都不會記載甲與乙的讓渡金額1000萬等字樣，建商通常也不會過問甲(讓渡人)是否已收到款項(已付款+價差)。建設公司也不會與乙重新簽定預售屋合約，因乙是承接(繼受)甲與建商之預售屋合約，故甲原與建商簽定之預售屋合約正本會移交予乙。
(一)對甲(讓渡人)的影響？
甲至國稅局申報房地合一稅時，因無白紙黑字之私契佐證出售價為1000萬，若也無收付款之匯款金流紀錄；要說服及向國稅局佐證成交金額的難度很高。
(二)對乙(受讓人)的影響？
因乙身上僅持有，甲與建商簽定之預售屋原始合約800萬，及「建商的讓渡契約」；因甲與乙並未簽立1000萬之私契，日後乙將此A屋出售1500萬，國稅局很可能認定乙獲利700萬。(註：屆時乙要向國稅局說明及舉證，又是個大工程)
三、親屬間更名，算是「買賣」？還是「贈與」？
(一)以「買賣」方式移轉
除簽定私契買賣合約外，另需有買賣讓渡之收付款金流；賣方需於30日內申報及繳納房地合一稅。(註：不論有無獲利，皆須申報)
稅率：持有2年內，稅率45%
持有滿2年~未滿5年，稅率35%
(二)以「贈與」方式移轉
原權利人(即贈與人)將已支付建商之價款無償贈與受贈人，該已付款之金額，視為贈與金額；簽立贈與契約，原權利人(即贈與人)須向國稅局申報贈與稅；因不是出售讓渡，故原權利人(即贈與人)不需申報房地合一稅。
(註：若已付款超過244萬，另須繳納贈與稅)
四、「預售屋」申報房地合一稅時，「費用30萬」認定？
因預售屋尚未完屋(尚未取得使用執照及核發建物所有權狀)，無法至地政機關辦理產權移轉登記；故原則上以「私契(履保合約)」簽約日起30日內，賣方需至國稅局申報房地合一稅。(多數國稅局認是以「私契(履保合約)」簽約日起算30日，而非至建商辦理換約手續起算)
一.申報期限：私契簽約日起，30日內。
二.管轄單位：賣方戶籍地之國稅局(非房屋屋座落地)。
三.費 用：實際支付費用列舉(無上限)：或(已付款+價差)之3%計算(上限30萬)。
四.稅 率：持有2年內，稅率45%；持有滿2年~未滿5年，稅率35%。
範例一
甲預售屋取得成本為1000萬，已付建商200萬；現甲持有滿3年，以1300萬讓渡移轉予乙。(無仲介費及代書費)
1.費用計算：(已付款200萬+價差300萬)×3% = 15萬
2.課稅所得：售價1300萬-成本1000萬-費用15萬 = 285萬
3.應納稅額：285萬×稅率35% = 99.75萬
範例二
甲預售屋取得成本為1000萬，已付建商200萬；現甲持有滿3年，以1300萬讓渡移轉予乙。(甲支付仲介費50萬、建商換約費1萬、代書費5千元)
1.費用計算：仲介費50萬+代書費5千元+建商手續1萬 = 51.5萬(實際支付費用列舉，費用無上限)
2.課稅所得：售價1300萬-成本1000萬-費用51.5萬 =248.5萬
3.應納稅額：248.5萬×稅率35% = 86.975萬
範例三
甲預售屋取得成本為3500萬，已付建商1000萬；現甲持有滿3年，以3900萬讓渡移轉予乙。(假設無仲介費及代書費)
1.費用計算：(已付款1000萬+價差400萬)×3% = 42萬 (以3%認列費用，上限30萬)
2.課稅所得：售價3900萬-成本3500萬-費用30萬 = 370萬
3.應納稅額：370萬×稅率35% = 129.5萬
五、預售屋持有期間之認定？
(一)「預售屋期間」讓渡出售
若甲於◎A點將「預售屋」讓渡出售；甲「預售屋」持有期間為109年1月1日～113年5月20日，持有時間已滿2年(未滿5年)；房地合一稅稅率35%。
(二)「成屋期間」移轉出售
若甲待「預售屋完屋後」，於◎B點「成屋」時出售；甲「成屋」持有期間為114年5月30日～115年9月30日，持有時間未滿2年(未滿5年)；房地合一稅稅率45%。
重要！！！
若「預售屋」蓋好取得使用執照後(成屋)，以「成屋」方式出售時，「成屋」持有時間以地政登記移轉日重新計算；成屋移轉登記完，未滿兩年出售，稅率45%。
( 即：「成屋」出售時，持有期間不能加計「預售屋」之持有時間。 )
六、預售屋，可申請重購退稅？
(一)「預售屋期間」讓渡出售
房地合一稅-重購退稅，除需有實際居住外，另需遷入戶籍；但因預售屋尚未完屋，無法居住即遷入戶籍及居住，故無法申請重購退稅。
(二)「成屋期間」移轉出售
預售屋完屋(成屋)後，出售移轉，若有符合實際居住及遷入戶籍等規定，原則上可申請重購退稅。
不論是「先買後賣」或「先賣後買」，移轉登記日要在2年以內。(成屋以地籍謄本上的移轉登記日認定取得日，而不是預售屋合約的簽約日)
但實務上，國稅局就「實際居住」之認定審及查越來越嚴格，尤其是短期內出售之案件；除水電有使用度數外，有些承辦另會要求提供帳單收信地址(例:信用卡、電話費、其他購物消費)、住戶向管理室申請裝修紀錄、大樓磁卡感應進出紀錄….等等，以佐證確實有「實際居住」之事實。
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