「地上權案件」買賣及轉增貸 懶人包 +實務案例
「地上權」買賣流程、時間以及所需文件依個案而定。
免責聲明：文章僅為案例分享，非流程及步驟教學；實際案件辦理情形，請依個案洽專業地政士或相關人員。
「國有土地」為全體國民共有資產，以前中央或地方政府常見以「標售」方式出售國有地來籌措財源，以致市區精華地段的國有地越來越少，若再持續不斷標售國有地，總有一天會被處分(出售)殆盡；以此為戒，因而隨之興起「地上權」，類似「租地」的概念，將國有地以地上權方式讓建設公司投標，得標後先繳付「權利金」，之後每年在以申報地價為基準繳付「地租」。
土地為向國產署承租，地上建物由建設公司興建。對於一般消費者好處在於房價通常約為週邊行情7~8折，好處是持有期間免繳「地價稅」、出售時免繳「土地增值稅」；另要注意的是雖然不用繳納地價稅，但每年地租通常會比地價稅高一些。
地上權案件，買方取得的建物及土地權利不同。
建設公司將建物「所有權」以「買賣」移轉予買方。
建設公司將土地「地上權」以「讓與」移轉予買方。
【 本篇”地上權內容”以 建案:微笑時代(前鎮區)、R5新世界(鳳山區)為案例】
註：不同建案之地上權，辦理流程、時間及文件略有差異，本篇文章內容僅供參考，實際依「個案」為準。
一、簽訂不動產買賣契約
買賣雙方依一般正常買賣流程，先簽訂不動產買賣契約，約定總價、各期款支付金額及日期、稅費負擔、有無附贈物品…等！因地上權案件辦理流程較久，通常從簽約日起算大概4~5個月，也有可能到半年。
貸 款：賣方若是一手屋主(即賣方是直接向建設公司購入)，因建商通常有搭配的承作貸款銀行，貸款成數最高有機會7.5~8成。但若賣方將房屋於中古屋市場轉售，買方貸款成數通常約為5~7成左右，即便是找原建設公司配合的銀行，貸款成數原則上也無法達到8成。
利 率：因有承作地上權貸款的銀行不多，買方可選擇比較銀行利率、額度及條件的機會也少，所以利率通常會比一般正常案件(指:非地上權案件)偏高一些。
注 意：因建物有被國有財產署(本篇後續簡稱：國產署)辦理預告登記預告登記，「未經國產署同意，不得轉讓、設定抵押權」，但通常國產署不會不同意；但若買賣擔心，可於合約內備註若國產署不同意時無條件解約條款。
二、向國產署申請「地上權轉讓」
買賣雙方填寫「地上權轉讓申請書、承諾書、委任書」，賣方將原與國產署簽訂的「地上權契約書」交付予代書。先向國產署遞送申請書，待審核完後會發公文函通知買賣雙方至國產署辦理換約手續。
(1)同時準備「地上權合約(契約)」手續
將買賣合約書、買賣雙方資料等檢附予建設公司，由建商配合的人員製作「地上權轉讓合約(大概12本左右)」，該合約是屆時國產署同意地上權讓與予買方時，買方與國產署簽訂地上權使用。
註：與國產署辦理地上權讓與換約之「合約」，需準備好給國產署審核及用印(約12本)！因合約電子檔留存於建設公司，故須先將買賣合約書及買賣雙方資料先提供予建商換約承辦，以便先製作地上權合約。
(2)買方同時向銀行辦理申貸「貸款」
地上權「新成屋」購屋貸款，因建商有配合的貸款銀行，貸款成數通常最高有機會至8成。
但若再出售，地上權「二手屋、中古屋」貸款成數通常為5~7成；即便是原建商配合的銀行，通常貸款成數也無法8成，有承做地上權的銀行也不多，依個案而定。
♦♦♦地上權案件國產署有辦理「預告登記」，建物買賣移轉及貸款設定必須先經國產署同意始得辦理，所以貸款必須是「金融機構(銀行或郵局)」，若要向民間私人或公司設定抵押權借款，國產署原則上不會同意。
三、買賣雙方至國產署辦理「地上權轉讓」手續
(1)向建商索取買方為受讓人之「地上權合約(約12本)」
如「第二條，第(1)款」所述，由建商製作「地上權轉讓合約」，取得合約後攜帶至國有財產署。(建商通常會收取合約書繕打製作及印製費，通常幾百元~千元不等)
(2)至國有財產署辦理「地上權轉讓」手續
國產署審核完買賣雙方地上權轉讓申請後，通知買賣雙方至國產署辦理換約手續，同時開稅單請賣方繳清換約日之前的土地租金。
買方需檢附「印鑑證明及印鑑章」。
賣方需檢附與國產署地上權契約之「原留印章」，若印章已找不到或遺失，另檢附「印鑑證明及印鑑章」。
買賣若有委任代書辦理，可免親自到場，但文件須齊全。
買賣雙方辦理完成後，待國稅局審核文件及用印後，另發核准公文函通知代書至國產署領取用印後的地上權合約。
四、送地政辦理過戶等手續
(1)取得國產署核准公文，依函辦理過戶相關手續。
若無需補件，約2~3週後會收到「國產署核發的核准公文函等文件」，核准函通常會直接寄給代理人(代書)，核准函於辦理過戶等手續時須檢附予地政機關。
(2)地上權過戶文件繁瑣，簡易流程如下
有個概念知道約略流程即可；以下附上核准函圖檔供參考。
簡易流程：
- 塗銷賣方預告登記
- 建物買賣移轉＋地上權讓與+買方設定預告登記予國產署
- 買方抵押權設定
- 由買方銀行撥款代償及塗銷賣方抵押權。
五、案件完成後之權狀及謄本
(1)建物買賣移轉、地上權讓與
土地權狀是「他項權利證明書-普通地上權」，並有註明地上權持分範圍100000分之159。
權狀上會備註地上權「存續期間、地租、使用分法、讓與或設定抵押權限制」等規定。(謄本上也會註記)
(2)地政謄本
六、地上權重點整理
(1)土地租金之計算？
地上權案件，因無土地所有權，免繳納「地價稅」；但需繳納「土地租金」。
由「土地權狀」或「土地謄本」註記可得知，本案(微笑時代)的「土地租金」為申報地價3.5%，若申報地價有調整時，地租隨之調整。(地租非固定為申報地價之3.5%，每個建案%可能不同)
(2)不動產相關稅費
【持有稅費】
建物：繳納房屋稅(可申自用請房屋稅率)。
土地：繳納土地租金、免繳地價稅。
【移轉稅費】
建物：契稅(買方繳納)。
土地：免繳土地增值稅。
(3)存續期間之計算？
依本案地上權存續期間為70年，但「起算日」為建商取得地上權後開始起算，取得建照→開始動工興建→取得使用執照→銷售→移轉予買方。故通常買方取得產權後，存續時間通常剩66~67年。
(4)存續期間屆滿後？
地上權存續期間70年屆滿後，是否可在延續，或是依註記「辦理地上權塗銷登記，建物所有權無償登記為國有？」，因目前台灣尚無實際案例，暫不得而知。
(5)地上權展望及趨勢
地上權建案 房價較一般周邊大樓行情低，且建物屋齡逾70年後恐已不堪居住使用，不少民眾開始將地上權建案列入評估選項！近年來地上權建案也受到不少「頂客族」客群歡迎，因名下無子女，無繼承問題！將用於購屋的資金占比減少，來提升生活品質或旅遊度假等…
因地上權目前因過戶及貸款流程相較一般買賣過於冗長，建商及業者也有提案要求簡化相關流程及配套措施等。
因地上權案件須向金融機構貸款，若是向民間借款要辦理抵押權設定，國有財產署原則上是不會同意。本所辦理多次「地上權」轉貸、增貸，若有需要辦理買賣移轉或貸款等手續，歡迎來電洽詢。
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