不動產繼承 方式/種類？
繼承遺產(財產)只能平均分配嗎？「依法定應繼分繼承、分割繼承(遺產分割協議書)、公同共有繼承」此三種繼承方式有何差異？
免責聲明：文章僅為案例分享，非流程及步驟教學；實際案件辦理情形，請依個案洽專業地政士或相關人員。
被繼承人死亡遺有財產者，納稅義務人應於被繼承人死亡之日起六個月內，向國稅局申報遺產稅及向地政機關辦理繼承登記，以下會介紹常見３種繼承方式，「依法定應繼分繼承、遺產分割協議、公同共有繼承」之差異性。
一、一般繼承(依法定應繼分繼承) - 分別共有
全體繼承人，檢附相關文件及普通印章，依照法定應繼分來分配遺產。(分別共有)
優點：
- 依法定(民法)規定分配繼承遺產，通常會認為較公允、較不會有爭議。
- 不須檢附印鑑證明及印鑑章(註：印鑑證明須返回戶籍所在地之戶政事務所申請)。
缺點：
- 不動產為共同持有，共有人之間若意見不一致，易造成管理及使用收益(例：出租、修繕)、處分(例：出售、抵押貸款)之不易。(一般持分產權，金融機構大多不願意借款。)
- 部分共有人出售其持分予外人時，其他共有人得相同條件享有優先購買權。
- 處分整筆(棟)不動產需全體共有人同意後始得處分(出售)；或部分同意出售之共有人有符合土地法34之1條之規定(多數決)，但出售所需時程及手續較為繁瑣，且不同意出售之其他共有人得以相同條件享有優先購買權。
- 不動產若繼續維持共有型態，由後代再次繼承，共有人數恐越來越多，可能多達10~30人，使得不動產使用收益及處分(出售)困難度更高，或共有人之間更難以達成協議。
範例：
老王過世後，未立遺囑且留有遺產有『A屋』，無任何負債，配偶幾年前已先過世，繼承人為子女-甲、乙、丙、丁(四人)。
二、分割繼承(遺產分割協議書)
全體繼承人，就遺產分配方式達成一致協議，檢附相關文件及印鑑證明和印鑑章，共同簽訂「遺產分割協議書」，辦理分割繼承登記，而不須依照法定應繼分來分配遺產。
「遺產分割協議」與「拋棄繼承」之遺產稅扣除額計算方式也有所不同。
優點：
- 繼承人之間協議好財產分配，可協議一部分單獨持有全部，一部分為分別共有，其持分多少不受民法法定應繼分之限制；此分配方式通常更有助於日後不動產使用收益或處分。
- 遺產分配，繼承人之間達成協議即可辦理，不受應繼分或特留分限制。
缺點：
- 多筆不動產協議分配時，會因各不動產之型態、坪數、屋齡、地段等造成價格間高低之差，若各繼承人因意見不同，難以達成一致協議。
範例：
老許過世後，未立遺囑且留有遺產有『A屋』，無任何負債，配偶健在，繼承人為配偶甲，及子女乙、丙、丁(共計四人)。若依法定應繼分為四人各4分之1，但今四位繼承人之間一致達成協議，由乙單獨繼承取得『A屋』全部。
♦♦♦謄本登記原因顯示為「分割繼承」，即表示為以「遺產分割協議書」方式辦理繼承登記。(與依法定應繼分繼承之「繼承」不同)♦♦♦
三、公同共有繼承
1、部分繼承人不願配合辦理繼承登記時，可由繼承人中之一人或部分繼承人為代表，先行申報遺產稅及辦理繼承登記(避免逾期申報遺產稅、及逾期繼承登記之遺產稅及地政稅費罰金)，此登記型態為「公同共有」繼承。
2、第二種常見登記為公同共有之情形是繼承人中有未成年人，若有違反民法106條(雙方代理)、民法1086條(禁止代理)之情形時，欲以「一般繼承(依法定應繼分繼承)」或「遺產分割協議繼承」時，皆需向法院申請為未成年子女選任「特別代理人」；或是改以「公同共有」繼承登記，待未成年子女成年後，辦理「共有型態變更」或「遺產分割協議」皆可。
優點：
- 由其中一位繼承人代表，即可先辦理繼承登記，避免逾期申報及繳納遺產稅之罰金、避免逾期登記之地政規費罰金。
缺點：
- 公同共有，無明確持分，故共有人無法單獨向銀行貸款。
- 公同共有，無明確持分，故共有人無法單獨出售其持分。(但可全體共有人一併出售；或依土地法34-1條多數決出售)
範例：
老賴過世後，其配偶及兒子為繼承人，但因兒子為未成年子女，若要依法定應繼分辦理分別共有繼承，需向法院選任特別代理人。經與客戶溝通後，以「公同共有」方式辦理繼承登記。
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四、圖表整理(總結)
若對繼承有興趣想進一步瞭解，可參考以下文章。
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