房屋稅2.0 (囤房稅)重點解析
房屋稅「自住」現在開始需本人、配偶或直系親屬設籍；自114年開始適用。
免責聲明：文章僅為案例分享，非流程及步驟教學；實際案件辦理方式，請依個案洽地政士或專業人員。
最後更新時間：114年3月
房屋稅2.0(囤房稅)修正後自何時開始施行?
房屋稅2.0修法後，新制房屋稅徵收規定自113年7月1日起施行，適用114年5月開徵之房屋稅。
不是多屋族才有囤房稅！別被字面蒙騙了。
自住房屋若沒設戶籍，房屋稅將大增1.66倍↑。(假設原本只需繳1.2萬房屋稅，現在將增加為3.2萬起)
一、高雄市 房屋稅2.0稅率總表
- 房屋稅2.0，各縣市政府「必須」訂定差別稅率，故每個縣市房屋差別稅率會有不同！
- 以下為「高雄市 房屋稅2.0」稅率表。
二、房屋稅2.0重點整理
♦修法原因
- 鼓勵房屋有效利用、合理化房屋稅賦、落實居住正義，修法提高非自住住家用房屋持有成本。
- 「非住家用房屋稅率」此次修法並未調整。(即營業用、私人醫院、診所、事務所、人民團體等，此次修法並未調整)
- 房屋若同時做「住家」及「營業」使用，課稅的營業用面積不得低於總面積6分之1 。(此部分未更動)
♦授權地方政府「必須」訂定差別稅率
- 自財政部訂定差別稅率參考基準，並授權各縣市地方政府必須各自訂定差別稅率。
- 縣市地方政府有訂定差別稅率，若房屋稅徵收有稅損，由中央彌補地方稅損。
- 縣市地方政府未訂定差別稅率，則依財政部訂定之基準課徵房屋稅。(稅損地方政府自行吸收)
② 增訂「納稅義務基準日」
- 房屋稅納稅義務基準日：每年2月底 (即2月28日，閏年2月29日)
- 納稅義務基準日為2月底，即2月28日地政機關登記簿上的所有權人是誰，此人則為當年(期)房屋稅單之納稅義務人。
- 補充：地價稅稅義務基準日為：每年8月31日 。
- 下圖為例：於114年3月30日已交屋完畢，為何5月份房屋稅單仍是賣方的名字？
- 答：過戶完成日為3月20日，納稅義務基準日(2月28日)當天的所有權人仍是賣方，故當期(年)房屋稅納稅義務人是賣方。
- 若有透過地政士(代書)辦理買賣移轉，代書原則上都會協助買賣雙方分算稅費，按日找補「房屋稅、地價稅、管理費」。
③ 增訂「房屋稅自用申請-期限」
- 房屋稅申請自用期限：每年3月22日前 (若逾期申辦，次期才適用)
- 若當年度要申請房屋稅自用，需於3月22日前，①遷入戶籍+②向稅捐稽徵機關申請。(若已核准自用，隔年免再申請)
- 房屋稅 現階段尚未開放「戶政跨機關通報」功能，待日後開通後於戶政事務所遷戶籍時可一併申請，免再奔波至稅捐稽徵處。
- 補充：地價稅申請自用期限：每年9月22日前 (若逾期申辦，次期才適用)
- 地價稅已開通「戶所跨機關通報」功能，遷戶籍時可直接通報申請自用！免再奔波至稅捐稽徵處申請。
④ 房屋稅 vs 地價稅 基本項目差異
⑤ 由按「月」改按「年」計徵房屋稅
- 房屋稅改按「年」計徵課稅；房屋有買賣、贈與…等過戶情形時，不再核發「隨課房屋稅單(按月)」。
⑥ 由「縣市總歸戶」改為「全國總歸戶」
- 由「縣市總歸戶」改為「全國總歸戶」，依全國持有房屋總戶數課稅。
⑦ 住家用房屋「戶數」及認定「時間點」
- 有建物權狀：依地政機關建號數認定
- 未保存建物：依戶政機關門牌數認定
- 未保存建物且無門牌：依房屋能否獨立使用認定
- 全國歸戶時間：以納稅義務基準日計算戶數，即2月28日或2月29日。
⑧ 本人、配偶、未成年子女共同持有1戶自住房屋
- 本人、配偶、未成年子女共同持有的自用房屋：以1戶認定(非3戶)
- 限自用房屋稅稅率1%或1.2%，才能合併認定為1戶。
⑨ 房屋稅稅率全數累進 ♥重點♥
- 房屋稅2.0，為「全戶累進」之差別稅率。
- 全國總歸戶後，再依各縣市訂定的之差別稅率，核課房屋稅。
三、自住房屋稅相關規定
① 自住房屋是否受影響？
- 對本次修法係針對「自住」以外之非自住 住家用房屋調整房屋稅徵收率，所以自住房屋都不會受到影響，仍按1.2%稅率課徵房屋稅。
- 自住條件
- 房屋無出租及營業使用。
- 供本人、配偶或直系親屬實際居住使用。
- 本人、配偶及未成年子女，全國合計三戶以內。
② 增訂「自用」房屋稅條件-需設籍
- 房屋需實際居住以外，另需「本人、配偶或直系親屬」至少其一設有戶籍。
- 修法前：申請房屋稅自用並不需遷入戶籍(設籍)；修法後參酌地價稅自用規定，設籍條件改與地價稅相同。
- 注意！！！設籍條件是「本人、配偶或直系親屬」，不是「本人、配偶或
未成年子女」。
- 注意！！！設籍條件是「本人、配偶或直系親屬」，不是「本人、配偶或
③ 自用房屋「設籍」之特例-114年3月6日新增
- 兩間房屋若「打通」或「合併」居住使用，僅於其中1戶辦竣戶籍登記，如符合其他自住要件，仍得按自住住家用稅率(1.2%)課徵房屋稅。
- 簡言之：房屋仍以「2戶」認定，但只需「1戶」設籍即可。
④ 自用房屋稅一樣維持「三戶」
- 「本人、配偶或未成年子女」最多有三戶房屋(含)可申請房屋稅自用稅率1.2%。
- 「本人、配偶或未成年子女」自用稅率1.2%是合計三戶。
- 「本人、配偶或未成年子女」非自用稅率，是各自累進計算戶數，
⑤ 增訂「單一自住房屋，適用較低稅率1%」
- 本人、配偶及未成年子女於全國僅持有一戶房屋，供自住且房屋現值在一定金額以下者，房屋稅率為1%
- 註：房屋現值在一定金額以下，目的為排富；低於此房屋現值又符合全國僅持有一戶房屋，自住房屋稅率由1.2%調降為1%
- 直轄市(6都)、新竹縣市：取房屋現值前第1%。
- 其他縣市：取房屋現值前第0.3%
⑥ 房屋現值在「一定金額」以下
- 此「一定金額」非固定值，原則上每年會調整
- 高雄市114年期金額為：217萬9800元
→直轄市(6都)房屋現值之「一定金額」
- 僅先就直轄市(6都)做彙整，其他縣市逕至各縣市稅務網站查詢
四、特定房屋(①出租達標準、②繼承分別共有、③建商新建屋)
① 特定房屋-「租賃所得達地一般租金標準」
- 「申報租賃所得達當地一般租金標準」之住家用房屋稅率：1.5%～2.4%
- 說明：鼓勵多屋族將空置或作低度使用的房屋釋出，提供出租使用，出租房屋稅賦不但沒有增加反而降低。
→「租賃所得達地一般租金標準」之定義？
- 高雄市依區域不同，分別是依房屋評定現值的「20%」、「17%」
- 其他縣市房屋現值「%」數，請參閱台財稅字第11200694880號函
→承上題「是否月租金高於2.5萬」即符合標準？
- 鼓山區：房屋現值150萬×20% = 年租金30萬
- 年租金30萬÷12個月 = 2.5萬/月？
解答：如下圖所示
→承上題「立法目的」及「如何申報」？
- 立法目的：鼓勵多屋族將空置或作低度使用的房屋釋出，提供出租使用，出租房屋稅賦不但沒有增加反而降低。
- 若承租方不符合租金補貼資格，且若房屋租金又低於租金標準，將使房屋稅賦增加！
- 申報方式：因有時間落差。房屋稅申報為「3月22日前」；所得稅申報為「5月1日～5月30日」
- 每年3月22日前檢具租賃契約書向稅捐稽徵機關申請，同時於5月份須申報綜合所得稅，才能於當期適用較低稅率。
② 特定房屋-「繼承取得分別共有房屋」
- 「申報繼承取得分別共有房屋」之住家房用屋稅率：1.5%～2.4%
- 原因：共有繼承取得房屋，因多人共同繼承之房屋比較難達成實際自住條件，故給予稅率優惠。
- 說明：共有繼承取得房屋需為「分別共有」；若為「公同共有」擇列為「不計入全國總持有應稅房屋戶數及適用差別稅率」。
③ 特定房屋-「起造人待銷售新成屋」
- 「起造人待銷售新成屋」之住家用房屋稅率：2%～4.8%
- 「起造人待銷售新成屋」之稅率高低是依「持有年限」，而非「總戶數」。
- 若依「總戶數」核課%數，建商一定是累進到最高%數。
- 目前各縣市對於新件成屋前2年稅賦較低(通常低於3.2%)，第3年開始加重稅賦，第五年以後4.8%
→建商持有房屋未滿1年，房屋稅2%-114年3月19日新增
- 起造人新建房屋持有房屋未滿1年，房屋稅「全國統一適用稅率2%」。
→承上題「起造人待銷售新成屋」延伸探討
- 目前各縣市對於新件成屋第五年開始幾乎都是4.8%最高稅率。
- 但若再參酌「財政部第七波信用管制」建商餘屋貸款為3成，管制期間為五年，滿五年後即不受餘屋貸款3成之限制。
- 雖第五年開始建商房屋稅賦加重(4.8%)，但同時建商也可再向銀行進行增貸(不受餘屋貸款3成限制)
五、非自住住家用-調高差別稅率
- 非自住住家用房屋稅率：調高為 2.0%至4.8%，並授權地方政府必須依戶數多寡訂定差別稅率。
- 特定房屋(出租達標準、繼承分別共有、建商新建屋)除外
- 修法前，雖非自住-住家用房屋稅率為1.5~3.6%，但約半數縣市未訂定差別稅率，皆以1.5%課徵。
六、綜合範例
甲持有「戊」市 A、C、D屋，以及「己」縣B、G、E、F屋，共計7屋非自住-住家用房屋，甲設房屋現值皆為200萬。(假設此7屋皆未設戶籍)
繼承共有：Ａ、Ｂ
出 租：Ｇ
非 自 住：Ｃ、Ｄ、Ｅ
閒 置：Ｆ
♦修法前 房屋稅21萬
- 修法前，雖非自住-住家用房屋稅率為1.5~3.6%，但不少縣市仍以1.5%課徵。
- 房屋現值200萬×稅率1.5% = 3萬
- 3萬×7屋 = 房屋稅21萬
♦修法後 房屋稅37萬
- 房屋稅2.0：全數累進，適用差別稅率
- 房屋稅2.0：「縣」「市」稅率級距不同。
【繼承共有及出租】
總計3屋：Ａ、Ｂ、G
房屋現值200萬×稅率1.5%×3屋 = 9萬
【其他住家用】
總計４戶：Ｃ(戊市)、Ｄ(戊市)、Ｅ(已縣)、F(已縣)
戊市：房屋現值200萬×稅率3.8%×2屋 = 15.2萬
已縣：房屋現值200萬×稅率3.2%×2屋 = 12.8萬
房屋稅賦增加：9萬＋15.2萬＋12.8萬 = 房屋稅37萬
七、房屋現值低於10萬免稅
♦房屋現值低於10萬免稅之規定
- 增訂：限所有權人為「自然人」
- 增訂：由不限戶數，改為「全國總歸戶合計3戶以內」。
- 房屋現值低於10萬免繳房屋稅，僅限「住家用」；假設若做營業使用，即便限值低於10萬仍要繳房屋稅。
- (住家用)房屋現值低於10萬：三戶內(含)，免申請，直接免稅。
- 註：若為營業使用，即便房屋現值低於10萬，仍需課稅。
- 房屋現值低於10萬(住家用)：超過三戶，自行選擇3戶免稅；若未選擇，由稅捐機關選擇節稅效益最多的3戶。
♦高雄市目前免納房屋稅之現值為：10.6萬元
- 房屋現值低於「10萬」免繳房屋稅，非固定值；高雄市已調高至「10.6萬」。(各縣市調整金額不同)
- 僅就直轄市(6都)做彙整，其他縣市逕至各縣市稅務網站查詢。
八、「12項房屋不計入總歸戶」及「信託」
♦「12項房屋不計入總歸戶」計算
- 以下12項，不列入房屋戶數計算。(可避免因戶數累計，而適用較高的差別稅率)
- 以下不列入戶數計算的房屋稅「稅率」是多少？ 答：由各縣市政府自行訂定。
- 以高雄市為例，下圖為「有無計入持有房屋戶數之差異」
♦修改信託房屋持有戶數計算
- 自益信託：以委託人持有戶數計算、歸戶、計算差別稅率。
- 他益信託：以受益人持有戶數計算、歸戶、計算差別稅率。
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