「附有負擔之贈與(貸款)」＋實務案例

已超過「贈與稅-免稅額」，為何仍免繳「贈與稅」！？有貓膩？

免責聲明：文章僅為案例分享，非流程及步驟教學；實際案件辦理方式，請依個案洽專業地政士或相關人員。

　　若對於不動產贈與還不熟悉，建議可先參考此篇文章「不動產贈與基本概念+實務案例」。

一、附有負擔之贈與(貸款)＋實務案例1
二、實務案例2
三、附有負擔之贈與之取得成本？房地合一稅？
四、附有負擔之贈與＋重點提醒
五、抵押權基本概念

　　依遺產及贈與稅法第２１條之規定「贈與附有負擔者，由受贈人負擔部分應自贈與額中扣除。」意思是受贈人取得不動產後須承受「貸款」，受贈人並非「無償取得不動產」。

　　故贈與人及受贈人雙方於簽立不動產贈與契約(私契)時，可約定該不動產上之抵押權（貸款餘額）是否需由受贈人承受。

　　受贈人承受貸款，不僅是由受贈人繳納房貸而已，還需辦理抵押權設定變更，即需辦理貸款轉貸(抵押權需塗銷，重新設定抵押權)。

可「列為扣除額」之項目：土地增值稅、契稅、貸款餘額。

不可「列為扣除額」之項目：印花稅、贈與稅、地政規費。

一、「附有負擔之贈與(貸款)」＋實務案例1

　　本案母親欲將名下不動產過戶予兒子，土地公告現值＋房屋現值，總額約3,725,808元，已超過贈與稅免稅額220萬元。(贈與稅免稅額自111年起，由220萬調高為244萬元)

一次贈與

　　房地現值總額約3,725,808元，扣除贈與稅免稅額220萬元後，當年度「一次贈與」完，應繳之贈與稅額為152,580元。(贈與稅免稅額自111年起調整為244萬元整)

　贈與總額　– 贈與免稅額＝　贈與淨額

（3,725,808元–220萬元＝ 1,525,808元）

　贈與淨額 – 贈與稅率＝應納贈與稅額

（1,525,808元 × 10％＝ 152,580元一次贈與應繳納之贈與稅額）

逐年贈與

　　房地現值總額約3,725,808元，因已超過贈與稅免稅額220萬元後，若不想繳納贈與稅128,580元，也可選擇「逐年贈與」，分兩年度贈與移轉登記，就不用繳到贈與稅。

♦附有負擔之贈與(房貸餘額)♦

　　討論案件過程中，得知房屋目前房貸尚未繳納完畢(貸款餘額為1,547,545元)，母親及兒子已達成共識，贈與完後房屋由母親繼續居住，兒子需善盡撫養義務，贈與後之房貸由兒子負擔。且兒子目前有正常工作收入，故本案以「附有負擔之贈與(房貸)」方式辦理，原本同年度一次贈與應繳納152,580元之贈與稅額，現在將房貸餘額列為扣除額後，贈與稅額降為0元。(省下152,580元稅金)

　　本案例不動產「房+地現值為3,725,808元」，已遠超過贈與稅免稅額220萬，以「附有負擔之贈與(貸款)」方式辦理，將貸款餘額1,547,545元列為扣除額，順利核發「國稅局贈與稅免稅證明書」。

　贈與總額 – 贈與免稅額 – 扣除額＝贈與淨額

（3,725,808元–220萬元–1,547,545＝ –21,727元）淨額負數，贈與淨額等於0元

　贈與淨額 – 贈與稅率＝應納贈與稅額

（ 0元 × 10％＝ 0元，本案節稅規劃後省下152,580元稅金）

二、實務案例2 (112年度最新案例)

♦附有負擔之贈與(房貸餘額)♦

　　不動產土地公告現值＋房屋現值，總額約379萬元，原應繳納「贈與稅13.5萬」；贈與人及受贈人約定日後貸款由受贈人承受繳納，並檢附相關證明文件，可將貸款餘額列為贈與之「扣除額」。

　　( 原應繳：房地現值379萬 – 贈與免稅額244萬 = 贈與淨額13.5萬　　13.5萬x贈與稅率10% = 贈與稅13.5萬 )

　　經由上述節稅規劃後，贈與稅降為「0元」；順利核發「國稅局贈與稅免稅證明書」。(省下約13.5萬元稅金)

三、附有負擔之贈與之取得成本？房地合一稅？

♦105年後之贈與，日後會有房地合一稅♦

　　附有負擔之贈與若發生在民國105年1月1日以後，受贈人日後出售不動產時須申報「房地合一稅」；其成本認定為贈與當時之房屋現值＋土地公告現值之總額。(註：非以市價認定成本)

　　依上例，取得成本為379萬，不得在加計貸款餘額1,293,456元為取得成本。

♦可能繳納高額房地合一稅，以下兩種方式供參考♦

受贈取得不動產後，未來受贈人出售前須自住設籍及持有滿六年，符合房地合一稅「自用規定」，獲利400萬免稅額，超過400萬部份稅率10%。
受贈取得不動產後，未來受贈人出售時若符合房地合一稅「重購退稅」規定，於兩年內重購自用房屋申請退稅。(註：會被國稅局列管五年)

四、附有負擔之贈與(重點提醒)

與「二親等買賣」案件類似，「附有負擔之贈與」國稅局也會審核受贈人承受負擔之能力，受贈人須提供工作收入及還款能力文件予國稅局審核。

贈與人：需檢附貸款餘額證明文件予國稅局。(向銀行申請)
受贈人：需檢附工作收入及還款能力證明文件予國稅局審核。
因受贈人須向銀行貸款，即便貸款核准；但因工作收入為領現金(且未申報綜所稅)，若也無法佐證收入來源，國稅局核准難度較高。

※「附有負擔之贈與」細節及技術層面較高，建議委請信任及專業之地政士辦理。

五、抵押權基本概念

「抵押權」為不移轉占有，得就該不動產賣得價金優先受償之權。

　　白話意思「設定抵押權是擔保債權人之債權(例：借款)，設定抵押權後，不動產要自住、出租、營業、過戶移轉皆無須抵押權人之同意。

　　惟過戶後房貸仍須正常繳款，若有逾期遲延，抵押權人(債權人)仍可申請查封拍賣抵押物償還借款；即日後不動產出售(或拍賣)之價金，抵押權人(債權人)有優先受償之權利」。

普通抵押權
民法860條
稱普通抵押權者，謂債權人對於債務人或第三人不移轉占有而供其債權擔保之不動產，得就該不動產賣得價金優先受償之權。
最高限額抵押權
民法881-1條
i稱最高限額抵押權者，謂債務人或第三人提供其不動產為擔保，就債權人對債務人一定範圍內之不特定債權，在最高限額內設定之抵押權。
ii(略)
民法881-17條
i後段「準用關於普通抵押權之規定。」