何為「不動產役權」+ 實務案例

免責聲明：文章僅為案例分享，非流程及步驟教學；實際案件辦理情形，請依個案洽專業地政士或相關人員。

一、何為「不動產役權(地役權)」？

民法851條
稱不動產役權者，謂以他人不動產供自己不動產通行、汲水、採光、眺望、電信或其他以特定便宜之用為目的之權。

所謂「不動產役權」是指為提高或增加自己不動產(需役不動產)的價值或效益，以他人不動產(供役不動產)供自己的不動產通行、汲水、採光、眺望、電信或其他以特定便宜之用為目的之權(物權)。※不動產役權，不僅限於通行權。
「不動產役權」屬於法定「物權」，依民法758條規定「不動產物權，依法律行為而取得、設定、喪失及變更者，非經登記，不生效力」，設定登記完畢後，地政機關會核發「他項權利證明書」。
地租、預付地租、存續期間，依雙方協議可約定「有償、有存續期間」或「無償、不定期限」皆可。

稱普通地上權者，謂以在他人土地之上下有建築物或其他工作物為目的而使用其土地之權。

相同之處
1. 兩者皆為法定「物權」，非經登記，不生效力；登記完畢地政會核發「他項權利證明書」
2. 地上權也可約定為「有償、無償、有存續期間、或不限定期間」。
3. 均屬用益物權。

補充：「不動產役權」或「地上權」登記完畢後，任何人均可調閱查詢設定內容，如：租金、存續期間…等，此為物權之公示效力(即：設定登記完畢後，使第三人得以查知，以確保交易安全。)

相異之處
1. 地上權為「得在他人土地之上下有建築物或其他工作物之權」；不動產役權為「以他人不動產，來增加或提升自己不動產便宜使用或效益之權」。
2. 地上權可為抵押權之標的物(例：得以「地上權」向銀行設定抵押貸款)；不動產役權則無法在設定抵押權。
3. 地上權可於土地或地上物，轉租、營業等使用收益行為。

「土地租約」通常租賃期間較短、若縱有地上物也較為簡易。
「土地租約」為「債權(即非法定物權)」，租賃期間、租金、押金…等租賃內容及條件，只有雙方當事人知悉，無法向地政機關辦理登記；故第三人也無法經由地政機關得知租賃情形。
「土地租約」為「債權」契約，無法如同「地上權」得在設定抵押權。
民法422-1條「租用基地建築房屋者，承租人於契約成立後，得請求出租人為地上權之登記。」，若為租地建屋，得請求出租人為地上權登記。
「買賣不破租賃」：租賃期間縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人(買方)仍繼續存在；但對於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期限者，不適用之。

民法787條
1、土地因與公路無適宜之聯絡，致不能為通常使用時，除因土地所有人之任意行為所生者外，土地所有人得通行周圍地以至公路。
2、前項情形，有通行權人應於通行必要之範圍內，擇其周圍地損害最少之處所及方法為之；對於通行地因此所受之損害，並應支付償金。

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