「共有物分割」 ＋實務案例
共有關係形成的原因大多是「繼承或合資共同持有」，若未妥善處置，共有人數恐將越來越多之虞、產權越來越複雜。
免責聲明：文章僅為案例分享，非流程及步驟教學；實際案件辦理方式，請依個案洽專業地政士或相關人員。
不動產共有狀態形成原因，大部分為合資共同持有或繼承取得！但若共有人之間無法達成使用收益(出租)、處分(出售)，常常使不動產處於閒置狀態，無法有效利用、創造應有之經濟效益及收益。
共有人若僅出售其持有之部分產權，通常市場上也乏人問津；且持分之產權也難以向銀行貸款，即便核貸，成數低、利率高。所以共有人之間若能盡快達成協議，不論是e共有物分割或出售都好，讓產權單純化…. 盡量避免再經過幾代繼承後，共有人數增長到數十人或數百人，屆時處理會更加棘手。
一、共有物分割之方法有幾種？
《１、「協議」分割共有物》
一、共有人協議分割♦♦♦
全體共有人達成分割協議方案，依協議內容分割共有物。
《２、共有物分割「訴訟」》
一、原物分割共有物
共有人之間無法達成協議，各共有人皆可向法院提起「共有物分割之訴訟」。原則上先以原物分配於各共有人，但各共有人均受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人，未受分配者，得以金錢補償之。
二、變價分割共有物
原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人…；變價分割共有物之訴訟，近年來有越來越多之趨勢。
◎本篇文章介紹的分割方法為第共有人協議分割 。
二、共有物分割之流程
共有物分割大致上可分為兩個流程，「標示分割」及「權利分割」；各共有人分割前後之差額若高於1平分公尺公告現值，另須「申報土地增值稅」；若差額無須找補，也須「向國稅局申報贈與稅」；只要涉及到分割皆須「查詢土地套繪情況」；若有地上建物(含未保存建物)另須評估是否可分割或須「檢討法定空地」及「建物基地號變更」。
共有物分割算是特殊案件，有部分代書事務所未承接此類案件！若遇到共有物分割案件可來事務所討論及委任。
《１、標示分割》
甲、乙、丙 協議好分割方式後，須先辦理「標示分割」登記（註：需先辦理完「標示分割」後，才能辦理「權利分割」）；惟分割後之A、B、C之三筆地號甲、乙、丙仍維持共有關係。(標示分割依分割方式又可分為「圖面分割」與「指界分割」)
欲辦理分割的土地上若有地上物，另需調閱竣工圖等資料，評估是否需檢討法定空地。
「標示分割」不涉及權利變更，若符合土地法34之1條之規定，也可依多數決方式辦理標示分割。
《２、試算A、B、C三筆地價有無差額》
「標示分割」完成後，地價課會改算Ａ、Ｂ、Ｃ三筆地號之地價，雖分割前、分割後之地價總額不變！但因Ａ地號位於主幹道之路口三角窗，位置較佳，Ａ地號之地價可能被調高。
《３、申報土地增值稅》
標示分割前、分割後之地價有差額，差額超過１平分公尺土地公告現值且無須找捕者，另須申報土地增值稅；土地增值稅僅就差額部分申報，並非整筆土地申報。
依稅法之規定，無償移轉，土增稅納稅義務人為取得所有權之人（即分割後土地現值總額增加之地主）。
《４、向國稅局申報贈與稅》
待土地增值稅單核發後差額，分割後公告現值總額減少者為納稅義務人，向國稅局申報贈與稅；贈與稅僅就差額部分之土地公告現值申報，並非申報整筆土地公告現值。(自111年起贈與稅免稅額調整為244萬元)
依稅法之規定，無償移轉，贈與稅納稅義務人為贈與人（即分割後土地現值總額減少之地主，就減少部分申報贈與稅）
《５、權利分割》
檢附好前述稅單、國稅局完稅證明及共有物分割文件，送地政辦理權利分割。
《６、基地號變更登記》
若土地上有地上建物，送件辦理權利分割時，需連件辦理「建物基地號變更登記」。(建物權狀會重新換發)
以上１～６為共有物分割(標示分割＋權利分割)之簡略流程。
三、共有物分割＋實際案例分享
甲、乙、丙、丁 為兄弟姊妹，共同持有A地。丁另單獨持有B地。
A地上有甲屋、乙屋、丙屋 三棟透天厝，其中甲屋為違章之未保存建物，乙、丙兩屋則為合法建築(有使用執照及建物保存登記)。另緊鄰A地之B地為丁單獨所有，丁於B地上有合法建築之丁屋。
因甲、乙、丙 三屋皆坐落於A地號上，其中甲屋為未保存之違章建築，造成合法建築之乙、丙 兩屋會被歸屬產權不清之物件，多數銀行不受理此類房屋貸款，或貸款成數偏低很多，致使若須出售時，須找自備款充足或不需貸款之買方，造成買賣難度增高，且成交價通常會偏低於市價行情。
甲、乙、丙、丁 四人達成「共有物分割之協議」，依下圖之虛線分割為四筆地號(A地、B地、C地、D地)，分割後依建物坐落區域，各自持有土地持分之全部。
預計分割後由甲單獨持有A地全部；乙單獨持有B地全部；丙單獨持有C地全部；丁單獨持有D地全部。
接案時，溝通討論階段已先查詢建照使造存根之資料，確認使照之建蔽率、容積率及建築基地面積等，查詢結果顯示A地應僅有被「乙屋、丙屋」兩屋套繪，A地應無做為其他建物之法定空地；之後高雄市政府工務局建管處之回函公文也符合先前評估及判斷結果。
調閱使用執照存根、竣工圖等資料後，初步評估判斷應免「檢討法定空地」，即可免請建築師變更使照，幫客戶省下一筆費用。
先將A地號「標示分割」為A、B、C、D四筆地號後，試算分割前及分割後之四筆地號公告現值，其差額超過1平方公尺，須申報「土地增值稅」、向國稅局申報「贈與稅」，及辦理「建物坐落基地號變更」 。
檢附齊相關文件，送地政辦理「權利分割」登記，登記完成→結案！
以上分享案例內容為「協議共有物分割」簡易流程，注意！很重要！很重要！！以上分享內容並非所有「共有物分割之固定SOP(標準化流程)」，須依個案評估及討論。
四、共有物協議分割之總結
共有物之解套方法須依個案認定，例如：共有物分割協議、共有物分割訴訟、共有物變價分割、土地法34之1條多數決處分、分管協議…等，均是處理共有物處理方法之一。
共有物處分還可能涉及「優先購買權」，若有地上建物，地上物為合法建物、未保存建物、違章建築之處理方式皆不同，另也可能同時涉及多個優先購買權之競合，並非想像中簡單。
但也因為多人數之共有物處理不易，且不少共有土地為坐落於市區精華地段之建地，若仲介經紀人有辦法居中協調，其中商機潛力不可小覷。
共有物解套讓產權單純化，也能讓不動產發揮到最大效益，共有人取得完整產權若要使用收益、處分，或向金融機構貸款也變更為方便。
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