出售「繼承取得」不動產 如何判斷新舊制？
出售「繼承取得、配偶贈與」之不動產，所得稅是依「舊制？新制？新舊制擇一申報？」
免責聲明：文章僅為案例分享，非流程及步驟教學；實際案件辦理方式，請依個案洽地政士或專業人員。
最後更新日期：115年6月
繼承之不動產出售後，到底是適用「新制？ 舊制？ 新舊制擇一申報？」，新制「稅率」多少？「持有期間」如何計算？
本次先以常見的１５個範例來解說新舊制初步判定方式，原則上應可套用到大部分實際上會遇到的情形！但仍有些少細節需注意，若有遇到實際情形建議向有關專業人士洽詢。
以下範例以自然人為預設背景；不適用於「法人(公司)」及「非境內居住之個人」。
範例一、乙售屋時為「新制？舊制？」
簡答：舊制（財產交易所得稅）。
- 甲購入房屋為95年3月8日，乙於98年6月5日繼承甲之房屋；乙取得時間為105年1月1日前，故乙日後出售房屋適用舊制（財產交易所得稅）。
- 乙於100年7月7日出售房屋時適用舊制，售屋所得併入乙100年個人綜合所得，於隔年101年5月申報。
範例二、乙售屋時為「新制？舊制？」
簡答：舊制（財產交易所得稅）。
說明：
- 甲購入房屋為95年3月8日，乙於98年6月5日繼承甲之房屋；乙取得時間為105年1月1日前。雖乙出售不動產時為106年3月8日，新舊制判斷原則上以不動產取得時間認定，故出售時適用舊制。
- 乙於107年7月7日出售房屋時適用舊制，售屋所得併入乙107年個人綜合所得，於隔年108年5月申報。
範例三、乙售屋時為「新制？舊制？」
簡答：新制（房地合一稅），稅率20%。
說明：
- 甲購入房屋為106年3月8日，乙於112年5月1日繼承甲之房屋；甲及乙取得時間皆為105年1月1日後，故乙出售房屋時適用新制。
- 繼承事實發生在105年1月1日以後，繼承人乙出售不動產時，取得時間可回推至甲取得日106年3月8日；因甲取得日為105年後，故乙售屋時仍為新制。
- 乙持有4個月即出售，原稅率為45%；因乙為繼承取得，甲及乙之持有期間①+②可合併計算(106.3.8~112.9.9)，合計超過5年，稅率降為20%。
範例四、乙售屋時為「新制？舊制？」
簡答：新舊制擇一申報，通常舊制稅額較低。
說明：
- 甲購入房屋為100年3月8日，乙於110年6月8日繼承甲之房屋；甲取得時間為105年1月1日以前（舊制）、乙繼承取得時間為105年1月1日以後（新制）。
- 依財政部（台財稅字第10404620870號）函釋，此種情形，以得「新舊制擇一申報」。
若選〖新制〗申報
- 乙持有21個月（未滿2年），依房地合一稅稅率原應為45%；但依財政部函釋，因乙為繼承取得，故甲及乙之持有期間①＋②可合計，合計後持有期間超過10年（100.3.8～112.3.8），稅率降為15%。
- 若甲及乙持有期間符合房地合一稅「自用」規定（出售前連續設籍及持有滿6年、且無出租及營業使用），乙也得以自用稅率申報（獲利400萬免稅，超過部分稅率10%）。
若選〖舊制〗申報
- 若乙選擇舊制（財產交易所得稅），售屋所得併入乙112年個人綜合所得內（隔年113年5月申報）。
- 通常選擇舊制稅額較低；但不也不能一概而論，需依個案試算評估。
範例五、丙售屋時為「新制？舊制？」
簡答：新制（房地合一稅），稅率15%。
若符合自用，也可申請自用（獲利400萬免稅，超過部分稅率10%）。
說明：
- 甲購入房屋為98年6月8日，乙於110年7月10日繼承；乙過世後，丙於112年7月8日又再次繼承，丙出售不動產時持有5個月。
- 依財政部（112年11月02日台財稅字第11204619060號）函釋，多次連續繼承或遺贈，「取得時間」只能回推一次來判斷新舊制（丙取得時間可回推至乙取得時間110年7月10日，為105年以後，故適用新制）。
- 丙持有18個月（未滿2年），依房地合一稅稅率原應為45%；依上述財政部函釋，多次連續繼承或遺贈，「持有期間」皆可合併計算；甲、乙、丙三人之持有期間①＋②＋③可合計，合計後持有期間超過10年（98.6.8～112.12.10），稅率降為15%。
- 若甲、乙、丙持有期間符合房地合一稅「自用」規定（出售前連續設籍及持有滿6年、且無出租及營業使用），丙也得以自用稅率申報（獲利400萬免稅，超過部分稅率10%）。
範例六、丙售屋時為「新制？舊制？」
簡答：新舊制擇一申報
，通常舊制稅額較低。
說明：本案例與範例四很雷同。
- 甲購入房屋為100年3月8日，乙於104年6月8日繼承；乙過世後，丙於111年6月8日又再次繼承，丙出售不動產時持有18個月。
- 依財政部（台財稅字第11204619060號）函釋，多次連續繼承或遺贈，「取得時間」只能回推一次來判斷新舊制（丙取得時間可回推至乙取得時間104年6月8日）。
- 再依財政部（台財稅字第10404620870號）函釋，乙取得時間為105年1月1日以前（舊制）、丙繼承取得時間為105年1月1日以後（新制），丙得「新舊制擇一申報」。
丙若選〖新制〗申報
- 丙持有18個月（未滿2年），依房地合一稅稅率原應為45%；但依財政部函釋，因丙為繼承取得，故甲、乙、丙之持有期間①＋②＋③可合計，合計後持有期間超過10年（100.3.8～112.12.10），稅率降為15%。
- 若甲、乙、丙持有期間符合房地合一稅「自用」規定（出售前連續設籍及持有滿6年、且無出租及營業使用），丙也得以自用稅率申報（獲利400萬免稅，超過部分稅率10%）。
丙若選〖舊制〗申報
- 若丙選擇舊制（財產交易所得稅），售屋所得併入丙112年個人綜合所得內（隔年113年5月申報）。
- 通常選擇舊制稅額較低；但不也不能一概而論，需依個案試算評估。
範例七、B售屋時為「新舊制？成本？」
簡答：舊制（財產交易所得稅），取得成本1,000萬元。
說明：配偶贈與：以配偶第一次互相贈與前來認定取得日（判斷新舊制）及成本。
- B得以A的取得日來認定「新舊制」及「取得成本」。
- B取得日回推到102年6月5日，適用舊制；取得成本為1,000萬元（A購入價）。
範例八、B售屋時為「新舊制？成本？」
簡答：舊制（財產交易所得稅），取得成本1,000萬元。
說明：配偶贈與：以配偶第一次互相贈與前來認定取得日（判斷新舊制）及成本。
- 雖配偶A、B贈與是107年，但B得以A的取得日來認定「新舊制」及「取得成本」。
- B取得日回推到102年6月5日，適用舊制；取得成本為1,000萬元（A購入價）。
範例九、A售屋時為「新舊制？成本？」
簡答：舊制（財產交易所得稅），取得成本1,000萬元。
說明：配偶贈與：以配偶第一次互相贈與前來認定取得日（判斷新舊制）及成本。
- 配偶間第一次贈與是103年、第二次是107年，但以配偶A、B第一次贈與前來認定「新舊制」及「取得成本」。
- A取得日回推到102年6月5日，適用舊制；取得成本為1,000萬元（A購入價）。
範例十、B售屋時為「持有期間？成本？」
簡答：新制（房地合一稅），稅率20%、取得成本1,000萬。
說明：配偶贈與：以配偶第一次互相贈與前來認定取得日（判斷新舊制）及成本。
- B得以A的取得日來認定「持有期間」及「取得成本」。
- B取得日回推到106年6月5日→新制；取得成本→1,000萬（A購入價）。
- 因A、B是配偶贈與，A、B持有「持有期間」可合併計算；A、B兩人持有期間①＋②可合計，合計後持有期間超過5年（106.6.5～111.12.10），稅率降為20%。
範例十一、A售屋時為「持有期間？成本？」
簡答：新制（房地合一稅），稅率20%、取得成本1,000萬。
說明：配偶贈與：以配偶第一次互相贈與前來認定取得日（判斷新舊制）及成本。
- 配偶間第一次贈與是107年、第二次是110年；但以配偶A、B第一次贈與前來認定「持有期間」及「取得成本」。
- A取得日回推到106年6月5日→新制；取得成本→1,000萬（A購入價）。
- 因A、B是配偶贈與，A、B持有「持有期間」可合併計算；A、B兩人持有期間①＋②＋③可合計，合計後持有期間超過5年（106.6.5～111.8.10），稅率降為20%。
範例十二、B售屋時為「新舊制？成本？」
簡答：新制（房地合一稅），稅率20%、取得成本1,000萬。
說明：配偶贈與：以配偶第一次互相贈與前來認定取得日（判斷新舊制）及成本。
- A、B先辦理配偶贈與，後才離婚。
- 雖B出售房屋時已離婚，但因不動產取得原因為「配偶贈與」，故B得以配偶A取得日來認定「取得期間」及「取得成本」。
- B取得日回推到106年6月5日→新制；取得成本→1,000萬（A購入價）。
- 因A、B是配偶贈與，A、B持有「持有期間」可合併計算；A、B兩人持有期間①＋②可合計，合計後持有期間超過5年（106.6.5～111.8.10），稅率降為20%。
註：雖A、B已離婚，B需取得A於106年購入的買賣合約書，以便申報房地合一稅。
範例十三、B售屋時為「新舊制？成本？」
簡答：新制（房地合一稅），稅率45%、取得成本350萬。
- A、B先辦理離婚，後才辦理贈與（非配偶贈與）。
- B不動產取得原因為「贈與」；以受贈取得日來認定「持有期間」及「取得成本」。
- B取得日為110年10月10日→新制；取得成本→350萬（受贈時之房地公告現值）。
- 因A、B贈與時為非配偶關係，A、B持有「持有期間」不可合併計算；B持有期間為②（110.10.10～111.8.10），稅率為45%。
註：若離婚協議內有提到不動產移轉，但已先至戶政辦理離婚登記，後才要辦理不動產贈與；細節個案諮詢。
範例十四、A售屋時為「新舊制？成本？」
簡答：新舊制擇一、取得成本450萬。
說明：先配偶贈與，再繼承。
- 「繼承」中斷「配偶贈與」。即A的取得時間僅能回推到103年10月5日；無法回推到102年6月5日。
- B於103年10月5日取得，A為107年6月10日繼承 → A出售時，新舊制擇一申報。(很相似-範例四)
- 通常選「舊制」（財產交易所得稅）稅賦較低。
- 若選擇「新制」，持有期間為②＋③（103.10.5～110.10.10）、取得成本為107年房地現值450萬、稅率為20%。
註：雖A、B多次配偶互相贈與；但已被「繼承」中斷，故A出售不動產時，取得時間不能回推至102年6月5日；取得成本為繼承時之現值450萬，而非102年購入價格1,000萬。
範例十五、A售屋時為「新舊制？成本？」
簡答：新制（房地合一稅）、取得成本450萬。
說明：先配偶贈與，再繼承。
- 新制持有期間為②＋③（106.10.5～110.10.10）、取得成本為107年房地現值450萬、稅率為35%。
- 「繼承」中斷「配偶贈與」。即A的取得時間僅能回推到106年10月5日；無法回推到102年6月5日。
- B於106年10月5日配偶贈與取得，A為107年6月10日繼承 → A出售時，新制申報。
- 持有期間為②＋③（106.10.5～110.10.10）、取得成本為107年房地現值450萬、持有滿兩年，稅率為35%。
註：雖A、B多次配偶互相贈與；但已被「繼承」中斷，故A出售不動產時，取得時間不能回推至102年6月5日；取得成本為繼承時之現值450萬，而非102年購入價格1,000萬。
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